Scadenza e disdetta del contratto d'affitto: calcola le date

Come si calcolano le scadenze del contratto

L'ultimo giorno del contratto è la data di inizio più la durata, meno un giorno: un 4+4 che parte il 1° settembre 2024 ha la prima scadenza il 31 agosto 2028 e la seconda il 31 agosto 2032. Un 3+2 ha la prima scadenza dopo 3 anni, poi si allunga di 2 anni e dopo si rinnova di 2 anni in 2 anni. Transitori e contratti per studenti durano i mesi scritti nel contratto.

Se il contratto inizia il 29, 30 o 31, in alcuni mesi quel giorno non esiste e la data di fine scritta nel contratto può essere diversa di un giorno. Vale sempre la data del contratto: se è diversa, usa «Data di scadenza».

Non coperti: negozi e uffici, affitti brevi, comodato e contratti iniziati prima del 30 dicembre 1998, per i quali valgono regole diverse.

Entro quando deve arrivare la disdetta

Il termine si conta a mesi di calendario, all'indietro dall'ultimo giorno del contratto:

termine della disdetta = ultimo giorno del contratto − 6 mesi di calendario

Se quel giorno nel mese non esiste si prende l'ultimo giorno del mese: è la regola del codice civile per i termini a mesi (articolo 2963).

Conta l'arrivo: una comunicazione vale da quando arriva all'indirizzo di chi la riceve (articolo 1335 del codice civile). La legge 431/1998 dice di inviare la lettera almeno sei mesi prima: per stare tranquillo il calcolatore indica la data entro cui deve arrivare e una data consigliata di invio, 30 giorni prima (anticipata all'ultimo giorno feriale, se cade di sabato, di domenica o in un festivo). Usa la raccomandata con ricevuta di ritorno, che prova la data di arrivo.

Il termine della disdetta non si sposta per sabati, domeniche e festivi. Se cade di sabato, di domenica o in un festivo nazionale (compreso il 4 ottobre, festa nazionale dal 2026), il calcolatore te lo segnala e ti indica l'ultimo giorno feriale prima. Il patrono della tua città non è considerato. Le scadenze fiscali (registrazione, imposta degli anni successivi, rinnovo) invece slittano al primo giorno lavorativo dopo.

Esempio svolto: 4+4 dal 1° settembre 2024

Contratto a canone libero che parte il 1° settembre 2024, firmato lo stesso giorno, in regime IRPEF con l'imposta di registro pagata anno per anno: sono i valori con cui si apre il calcolatore.

I due conti che contano:

• 31/08/2028 − 6 mesi = «31 febbraio 2028», che non esiste: il termine è il 29/02/2028 (il 2028 è bisestile). 30 giorni prima è il 30/01/2028, una domenica: meglio spedire entro venerdì 28/01/2028.
• Registrazione, imposta degli anni successivi e comunicazione del rinnovo cadono 30 giorni dopo l'inizio o l'anniversario: 01/09/2024 + 30 giorni = 01/10/2024. La prova della registrazione va data entro i 60 giorni successivi, cioè entro il 30/11/2024. Se il trentesimo giorno cade di sabato, di domenica o in un festivo, la scadenza fiscale passa al primo giorno lavorativo: il 01/10/2028 è domenica, quindi la comunicazione del rinnovo va fatta entro lunedì 02/10/2028.

Il 29 febbraio 2032 è una domenica: la seconda lettera deve arrivare entro venerdì 27 febbraio. Con la cedolare secca spariscono le righe dell'imposta, ma restano la comunicazione del rinnovo e la raccomandata all'inquilino.

Prima e seconda scadenza: cosa può fare il proprietario

Prima scadenza

Puoi disdire solo per uno di questi motivi, elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998, e il motivo va scritto nella lettera: altrimenti la disdetta non vale.

1. usarla come abitazione o per un'attività commerciale, artigianale o professionale tua, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti fino al secondo grado;
2. la casa è di un ente o di una società con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che vuole usarla per quelle attività offrendo all'inquilino un'altra casa adatta;
3. l'inquilino ha già a disposizione un'altra casa libera e adatta nello stesso comune;
4. l'edificio è gravemente danneggiato e va ricostruito o messo in sicurezza, e la presenza dell'inquilino impedisce lavori indispensabili;
5. lo stabile va ristrutturato integralmente, demolito o trasformato, oppure (se la casa è all'ultimo piano) va sopraelevato, e i lavori richiedono di liberare la casa;
6. l'inquilino non abita stabilmente la casa senza un giustificato motivo, e nessuno gli è subentrato legittimamente nel contratto;
7. vuoi venderla a terzi e non possiedi altre abitazioni oltre a quella in cui vivi: l'inquilino ha diritto di prelazione, cioè può comprarla alle stesse condizioni.

Per i lavori dei punti d) ed e) serve il permesso edilizio (concessione o autorizzazione). Il preavviso è di almeno 6 mesi. Se poi, riavuta la casa, non la usi per quel motivo entro 12 mesi, l'inquilino può chiedere di tornare nel contratto o un risarcimento di almeno 36 mensilità. Il calcolatore non sceglie il motivo per te: prima di spedire, parlane con un avvocato.

Seconda scadenza del 4+4

Dopo 8 anni proprietario e inquilino possono mandare una raccomandata, almeno 6 mesi prima, per non rinnovare o proporre nuove condizioni. Chi la riceve ha 60 giorni per rispondere; senza risposta o senza accordo il contratto finisce alla scadenza. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo alle stesse condizioni: la legge non dice per quanti anni, quindi controlla il contratto e, per le scadenze successive, usa «Data di scadenza».

Canone concordato (3+2)

Dopo i primi 3 anni, se non vi accordate su un rinnovo e non c'è una disdetta per i motivi dell'articolo 3, il contratto si allunga da solo di 2 anni. Alla fine di quei 2 anni ciascuno può mandare la raccomandata almeno 6 mesi prima; se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo di 2 anni in 2 anni, a ogni scadenza (lo ha chiarito una legge del 2019). Qui la regola dei 60 giorni per rispondere non c'è.

L'inquilino

Può lasciare la casa in qualsiasi momento per gravi motivi, con 6 mesi di preavviso. Controlla anche cosa dice il contratto se vuole andarsene prima. Se ti ha già scritto, scegli «Lettera ricevuta» e inserisci il giorno in cui la lettera ti è arrivata: il calcolatore conta i mesi sul calendario e ti dice quando finisce il preavviso. È una data indicativa.

Transitori e contratti per studenti

Transitorio: dura al massimo 18 mesi e finisce senza disdetta. Vale solo se l'esigenza transitoria (tua o dell'inquilino) è tra quelle dell'accordo territoriale del tuo comune, è scritta nel contratto e, oltre i 30 giorni, documentata; nei comuni con più di 10.000 abitanti anche il canone deve stare nei valori dell'accordo: non è libero. Altrimenti può diventare un 4+4. Se il motivo era una tua esigenza e non usi la casa per quello entro 6 mesi, l'inquilino può chiedere di tornare nel contratto o 36 mensilità. Nei transitori fino a 30 giorni il canone è libero e l'esigenza non va documentata. Il calcolatore accetta transitori da 1 a 18 mesi.

Studenti universitari: si può fare solo nei comuni sede di università o di corsi universitari (o in quelli vicini) e se l'inquilino è iscritto a un corso in un comune diverso da quello in cui risiede. Dura da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza si rinnova per lo stesso periodo, a meno che l'inquilino non mandi la disdetta tra 3 mesi e 1 mese prima; per gravi motivi può andarsene con 3 mesi di preavviso.

Sono le regole del modello ministeriale, cioè il contratto tipo allegato al DM 16 gennaio 2017. In alcuni comuni l'accordo nuovo è arrivato dopo il 2017: se il tuo contratto usa un modello precedente, controlla cosa dice.

Registrazione, rinnovo, fine anticipata e imposta di registro

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma, o dall'inizio se viene prima, e tocca al proprietario: si fa con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate, lo stesso che serve per comunicare rinnovi e fine anticipata. Entro i 60 giorni successivi va data la prova della registrazione all'inquilino e all'amministratore di condominio (articolo 13 della legge 431/1998). Se il contratto non viene registrato in tempo, l'inquilino può chiedere al giudice di ricondurlo alle condizioni di legge, e il canone lo fissa il giudice. Non serve registrare i contratti che, con lo stesso inquilino, non superano 30 giorni in tutto nell'anno.

In IRPEF alla registrazione si pagano l'imposta di registro e il bollo sul contratto (16 € ogni 4 facciate o 100 righe, per ogni copia). Se paghi anno per anno, l'imposta degli anni successivi si versa entro 30 giorni dall'anniversario: per un contratto partito il 1° maggio 2026, il 31 maggio 2027, 2028 e 2029 (esempio dell'Agenzia delle Entrate), con il codice tributo 1501. Se il trentesimo giorno cade di sabato, di domenica o in un festivo, la scadenza passa al primo giorno lavorativo dopo: la registrazione di quel contratto, per esempio, va fatta entro lunedì 1° giugno 2026, perché il 31 maggio è domenica. Gli importi di registrazione, annualità, proroga e fine anticipata li dà il calcolo dell'imposta di registro.

Il rinnovo, anche automatico, va comunicato all'Agenzia con il modello RLI entro 30 giorni (codice tributo 1504 in IRPEF).

Cedolare secca: niente imposta di registro né bollo, ma il rinnovo va comunicato confermando la cedolare. Prima di scegliere la cedolare devi mandare all'inquilino una raccomandata in cui rinunci a ogni aumento del canone, ISTAT compreso, per tutta la durata della cedolare: senza, la cedolare non vale. La raccomandata consegnata a mano non basta; con più inquilini va mandata a ciascuno; non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto. Quando confermi la cedolare al rinnovo, la rinuncia deve valere anche per il rinnovo. Entro 30 giorni da ogni anniversario puoi passare alla cedolare o tornare all'IRPEF per l'anno che inizia (tornando all'IRPEF paghi l'imposta di registro di quell'anno).

Se non comunichi il rinnovo in cedolare ma continui a versarla e a dichiararla, la cedolare non si perde. La vecchia sanzione fissa di 100 € (50 € con un ritardo fino a 30 giorni) è stata abolita nel 2019, anche se molti siti la riportano ancora.

Fine anticipata: la disdetta si manda all'altra parte, non all'Agenzia. Se però il contratto finisce prima della scadenza (perché l'inquilino se ne va o perché vi accordate), entro 30 giorni va comunicato all'Agenzia con il modello RLI: in IRPEF si pagano 67 € (codice tributo 1503), con la cedolare l'imposta non si paga ma la comunicazione è dovuta.

Cosa cambia dal 2027

Le regole su durata, disdetta e rinnovo restano le stesse. Dal 1° gennaio 2027 cambiano solo i numeri degli articoli delle leggi fiscali sull'imposta di registro e sulla cedolare secca, che passano nei nuovi testi unici: termini e date non cambiano.

Riferimenti dal 2027: articolo 21 del testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025); articoli 203 e 206 del nuovo testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, D.Lgs. 117/2026).

Cosa non calcola questo strumento

• Vale sempre la data scritta nel contratto: se è diversa, usa «Data di scadenza».
• La disdetta alla prima scadenza ha conseguenze pesanti: fatti assistere da un avvocato.
• Segnala sabati, domeniche e festivi nazionali, ma non il patrono della tua città né gli orari degli uffici postali.
• La fine del preavviso dell'inquilino («Lettera ricevuta») è indicativa: se l'inquilino può andarsene, e con quale preavviso, dipende dai motivi e da cosa dice il contratto.
• Il calcolatore non verifica se il contratto è valido come transitorio, concordato o per studenti (esigenza transitoria, valori dell'accordo territoriale, iscrizione dell'inquilino all'università).
• Usa le regole del modello ministeriale del DM 16 gennaio 2017.
• Non copre negozi e uffici, affitti brevi, comodato e contratti iniziati prima del 30 dicembre 1998.