La disdetta del contratto di affitto, spiegata bene

Chi può disdire e quando

Nel 4+4, alla seconda scadenza, chi riceve la raccomandata ha 60 giorni per rispondere; senza risposta o senza accordo il contratto finisce alla scadenza, e se nessuno scrive si rinnova da solo alle stesse condizioni. Nel 3+2 la regola dei 60 giorni non c'è: senza lettera il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni. Il transitorio finisce da solo alla data scritta, senza disdetta; nel contratto per studenti l'inquilino può disdire con una lettera che arrivi tra 3 mesi e 1 mese prima della scadenza, e per gravi motivi con 3 mesi di preavviso.

La disdetta del proprietario alla prima scadenza: solo per i motivi di legge

Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per uno di questi motivi (art. 3, comma 1, L. 431/1998), da scrivere nella lettera a pena di nullità:

1. usare la casa come abitazione o per un'attività commerciale, artigianale o professionale sua, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti fino al secondo grado;
2. la casa è di un ente o di una società con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che vuole usarla per quelle attività e offre all'inquilino un'altra casa adatta;
3. l'inquilino ha già a disposizione un'altra casa libera e adatta nello stesso comune;
4. l'edificio è gravemente danneggiato e va ricostruito o messo in sicurezza, e la presenza dell'inquilino impedisce i lavori;
5. lo stabile va ristrutturato integralmente, demolito o trasformato, oppure (ultimo piano) sopraelevato, e i lavori richiedono di liberare la casa; per questo motivo e per il precedente serve il permesso edilizio;
6. l'inquilino non abita stabilmente la casa senza un giustificato motivo;
7. il proprietario vuole venderla e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive: l'inquilino ha il diritto di prelazione, cioè può comprarla alle stesse condizioni.

L'inquilino: gravi motivi e recesso previsto dal contratto

L'inquilino può lasciare la casa in qualsiasi momento se ha gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998). La legge non li elenca: in generale sono fatti seri, arrivati dopo la firma e non prevedibili, come un trasferimento per lavoro. Se il proprietario li contesta, decide il giudice. Durante i sei mesi il canone è dovuto, anche se l'inquilino lascia la casa prima.

Molti contratti prevedono anche il recesso libero: l'inquilino può andarsene senza gravi motivi, con il preavviso scritto nel contratto. Se la clausola c'è, vale quella. Resta sempre possibile chiudere il contratto d'accordo tra le parti, in qualsiasi momento, mettendolo per iscritto. Nel contratto per studenti il preavviso per gravi motivi è di 3 mesi; nel transitorio vale quello scritto nel contratto.

Come si contano i sei mesi e come si manda la lettera

• I sei mesi si contano sul calendario, all'indietro dall'ultimo giorno del contratto. Se il contratto scade il 30 settembre 2027, la lettera deve arrivare entro il 30 marzo 2027. Se quel giorno nel mese non esiste, si prende l'ultimo giorno del mese: con scadenza al 31 agosto 2028 il termine è il 29 febbraio 2028 (art. 2963 del codice civile).
• Conta l'arrivo, non la spedizione: una comunicazione produce effetto quando arriva all'indirizzo di chi la riceve (art. 1335 del codice civile). La legge 431/1998 parla di raccomandata «da inviare» almeno sei mesi prima: per non correre rischi fai in modo che arrivi entro il termine, spedendola almeno 30 giorni prima.
• Come: raccomandata con ricevuta di ritorno, che prova la data di arrivo. Email e messaggi non danno una prova sicura. La PEC è usata sempre più spesso, ma la legge parla di raccomandata: se vuoi usarla, chiedi prima a un legale se nel tuo caso vale, e tieni comunque la ricevuta di consegna.
• Sabato e domenica: le date non si spostano. Se il termine cade nel fine settimana, fai arrivare la lettera entro il venerdì prima. Attento anche ai festivi.

Per sapere entro quale giorno deve arrivare la disdetta del tuo contratto usa il calcolatore delle scadenze: dà il termine di arrivo, la data consigliata di spedizione e un file da mettere in calendario.

Cosa scrivere nella lettera

Non serve un modulo: serve una lettera chiara, datata e firmata, con tutto quello che permette di capire di quale contratto si parla e cosa stai facendo.

• Chi scrive e a chi: nome, cognome e indirizzo di chi manda e di chi riceve, come nel contratto.
• Quale contratto: indirizzo dell'immobile, data di firma e di inizio, estremi della registrazione.
• Cosa stai facendo: «non intendo rinnovare il contratto alla scadenza del …», oppure «recedo dal contratto con preavviso di sei mesi dal ricevimento della presente».
• Il motivo, quando serve: obbligatorio per il proprietario alla prima scadenza (uno dei motivi dell'articolo 3, scritto per esteso); i gravi motivi per l'inquilino che recede.
• La data in cui finisce il contratto e, se già possibile, una proposta per la riconsegna delle chiavi e il sopralluogo.
• Data e firma. Se i proprietari o gli inquilini sono più di uno, è prudente che firmino tutti e che la lettera sia mandata a ciascuno.

Esempio: le date di un 4+4 dal 1° settembre 2024

Cosa succede dopo: riconsegna, deposito, Agenzia delle Entrate

• Riconsegna. All'ultimo giorno si fa un sopralluogo insieme e si firma un verbale di riconsegna con lo stato della casa, le letture dei contatori e la consegna delle chiavi; qualche foto aiuta. Si distingue la normale usura, che non si addebita, dai danni.
• Deposito cauzionale. Va restituito con gli interessi legali maturati anno per anno (art. 11 L. 392/1978; nel 2026 il tasso è l'1,6%), trattenendo solo somme dovute e documentate, come danni o canoni non pagati. Il calcolatore degli interessi sul deposito fa il conto con i tassi di ogni anno.
• Agenzia delle Entrate. La disdetta non si manda all'Agenzia ma all'altra parte. Se però il contratto finisce prima della scadenza (recesso o accordo), entro 30 giorni va comunicata la fine anticipata con il modello RLI: 67 € di imposta di registro in regime IRPEF (codice tributo 1503); con la cedolare secca l'imposta non si paga, ma la comunicazione resta dovuta. Importo e termine sono nel calcolo dell'imposta di registro, alla voce «Risoluzione o cessione».
• Utenze e residenza. L'inquilino chiude o volta le utenze e sposta la residenza; il proprietario controlla che non restino contratti a suo nome.