Calcolo cedolare secca 2026: conviene rispetto all'IRPEF?

Con le regole del 2026 la cedolare secca costa quasi sempre meno dell'IRPEF: paghi il 21% del canone (il 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa), mentre con l'IRPEF paghi almeno il 23% sul 95% del canone (sul 66,5% in quel caso), più addizionali e metà dell'imposta di registro. L'IRPEF può convenire con redditi bassi, con detrazioni che non riesci a usare, con forti aumenti ISTAT, a Venezia centro e isole e per gli immobili storici vincolati.

Come si confrontano cedolare secca e IRPEF

Con l'IRPEF:

• si tassa il 95% del canone annuo (il 66,5% per concordato e studenti nei comuni ad alta tensione abitativa);
• quel reddito si somma agli altri tuoi redditi e paga l'aliquota dello scaglione in cui cade: 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre;
• si aggiungono le addizionali regionale e comunale e metà dell'imposta di registro (il 2% del canone ogni anno, arrotondato all'euro e diviso con l'inquilino).

Con la cedolare secca paghi il 21% (o il 10%) del canone annuo intero, e basta.

IRPEF sull'affitto = IRPEF(altri redditi + 95% del canone) − IRPEF(altri redditi)

cedolare = canone annuo × 21%

Il calcolatore confronta le imposte che l'affitto aggiunge alla tua dichiarazione: per questo chiede gli altri redditi, che decidono lo scaglione. Non conta le detrazioni: vedi più sotto quando cambiano il risultato.

Esempio svolto: 800 € al mese con 30.000 € di altri redditi

Sono i valori con cui si apre il calcolatore: contratto a canone libero (4+4), addizionali al 2,5%, anno 2026.

Con gli scaglioni del 2025 (secondo scaglione al 35%) l'IRPEF sarebbe stata di € 3.192,00: chi usa ancora il 35% nel 2026 sovrastima l'IRPEF di € 182,40 su questo esempio.

Se hai stipendio o pensione, il risparmio vero è un po' più basso: vedi la sezione successiva.

Quando può convenire l'IRPEF

• Redditi bassi da lavoro o pensione. La detrazione che ti spetta per lavoro o pensione può superare l'IRPEF sui tuoi altri redditi. Con la cedolare la parte che avanza si perde; con l'IRPEF assorbe anche l'imposta sull'affitto. Esempio: pensione di 5.000 € e affitto di 500 € al mese. Con la cedolare paghi € 1.260,00. Con l'IRPEF paghi IRPEF € 647,59 (la detrazione per pensione ne assorbe gran parte), addizionali € 267,50 e metà del registro € 60,00: in tutto € 975,09, cioè circa 285 € in meno. Per i lavoratori dipendenti il conto dipende anche dal trattamento integrativo (il bonus fino a 1.200 € l'anno in busta paga) e dagli altri aiuti sullo stipendio, e può andare in tutte e due le direzioni. Per questo, sotto i 15.000 € di altri redditi, il calcolatore non dà un verdetto.
• Detrazioni che non riesci a usare (familiari a carico, spese mediche, lavori in casa): sulla cedolare non si possono usare, mentre con l'IRPEF riducono anche l'imposta sull'affitto.
• Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano, e immobili storici vincolati. Qui l'IRPEF si paga solo sul 75% o sul 65% del canone (articolo 37 del Testo unico delle imposte sui redditi), la cedolare sempre sul 100%. Con 20.000 € di altri redditi e 800 € al mese, con l'IRPEF paghi in tutto € 1.932,00 a Venezia e € 1.687,20 per un immobile storico (addizionali e registro compresi), contro € 2.016,00 di cedolare. L'IRPEF resta più conveniente fino a circa 21.600 € di altri redditi a Venezia e circa 25.000 € per gli immobili storici. Nel calcolatore li trovi sotto «Caso particolare».
• Forti aumenti ISTAT. Con la cedolare rinunci all'aggiornamento del canone. Esempio: 800 € al mese, senza altri redditi, clausola al 100% e prezzi +8% l'anno: in 4 anni con l'IRPEF ti restano € 2.010,77 in più. Con questi dati il pareggio è tra +3,6% e +3,7% l'anno.

Nota sulle detrazioni per lavoro e pensione. Anche quando la cedolare conviene, il risparmio vero è di solito più basso di quello calcolato: quando si calcolano queste detrazioni la cedolare conta il canone intero, l'IRPEF solo il 95% (il 66,5% nel concordato; il 75% a Venezia centro e isole e il 65% per gli immobili storici, dove lo scarto pesa molto di più). Esempio: dipendente con 30.000 € e 800 € al mese. Con il canone libero il vantaggio della cedolare passa da € 1.317,60 a circa 1.216 €; con il canone concordato agevolato passa da € 1.373,32 a circa 692 €.

Canone concordato e studenti: quando si paga il 10%

Il 10% e gli sconti su IRPEF (reddito ridotto di un altro 30%) e imposta di registro (calcolata sul 70% del canone) valgono se l'abitazione è in un comune ad alta tensione abitativa:

• tutti i capoluoghi di provincia;
• Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, con i comuni confinanti;
• gli altri comuni dell'elenco CIPE (Gazzetta Ufficiale del 18 febbraio 2004).

Esempio: 800 € al mese, 30.000 € di altri redditi, addizionali al 2,5%, comune ad alta tensione: cedolare € 960,00 contro IRPEF € 2.333,32 (addizionali e registro compresi).

Se il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per avere gli sconti serve l'attestazione di un'associazione che ha firmato l'accordo territoriale (l'accordo locale che fissa i canoni concordati).

Negli altri comuni il concordato non ha sconti su cedolare, IRPEF e registro: si tassa come un canone libero, salvo alcuni comuni colpiti da calamità, dove per il concordato spetta solo l'aliquota del 10% (vedi i casi particolari). Resta l'IMU ridotta del 25%, che vale in tutti i comuni.

A cosa rinunci con la cedolare: l'aggiornamento ISTAT

Finché paghi la cedolare, il canone non si può aggiornare, nemmeno con l'ISTAT, per tutta la durata della scelta. È una regola che non si può cambiare con un accordo.

Prima di scegliere la cedolare devi mandare all'inquilino una raccomandata in cui rinunci all'aggiornamento: senza, la scelta non ha effetto. Non vale se consegnata a mano, va mandata a ciascun inquilino e non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto. Se l'immobile è in comproprietà, basta la scelta di uno solo dei proprietari perché nessuno possa chiedere l'aggiornamento.

Con la variazione di luglio 2026 (+2,8%) e la clausola al 75%, il canone di 800 € salirebbe a € 816,80, € 833,95 e € 851,46 nei tre anni successivi: in 4 anni sono € 1.226,52 di canone che non incassi. Con la cedolare però paghi € 5.696,05 di tasse in meno, quindi sull'esempio ti restano comunque € 4.469,53 in più.

Nel 3+2 l'aggiornamento non può superare il 75%; i contratti tipo per transitori e studenti non lo prevedono.

Acconto e saldo: quando si paga la cedolare

La cedolare si versa con le stesse scadenze dell'IRPEF. Nel primo anno non c'è acconto: paghi tutto a saldo, entro il 30 giugno dell'anno dopo. Dal secondo anno paghi in anticipo un acconto pari alla cedolare dell'anno prima:

• nessun acconto se la cedolare dell'anno prima non supera 51,65 €;
• una sola rata entro il 30 novembre se è inferiore a 257,52 €;
• altrimenti due rate: il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre.

In dichiarazione però la cedolare è scritta in euro interi, e le soglie si guardano su quel numero: in pratica nessun acconto fino a 51 €, una rata da 52 a 257 €, due rate da 258 €. Chi ha un'attività con gli ISA o è in regime forfettario paga le due rate al 50% e al 50%, quindi per lui la rata è una sola fino a 206 € e le rate sono due da 207 €. Anche le rate sono in euro interi.

Sull'esempio da 800 € al mese la cedolare è di € 2.016 l'anno, all'euro: dal secondo anno versi € 806 entro il 30 giugno e € 1.210 entro il 30 novembre. Il calcolatore fa lo stesso conto con il tuo canone.

Per gli importi da scrivere sull'F24 (in euro interi), il saldo, le rate e il primo anno c'è il calcolo dell'acconto della cedolare secca.

Casi particolari

1. Transitori. Si paga il 21% anche nei comuni ad alta tensione abitativa: la legge li esclude dagli sconti del canone concordato e l'Agenzia delle Entrate riconosce il 10% solo ai contratti a canone concordato e a quelli per studenti universitari. Se qualcuno ti indica il 10%, con quell'aliquota la cedolare costerebbe ancora meno: se già al 21% costa meno dell'IRPEF, la risposta non cambia.
2. Comproprietà. Scrivi la tua parte di canone. Ogni proprietario sceglie per sé, ma se anche uno solo sceglie la cedolare nessuno può chiedere l'aggiornamento ISTAT, e se anche uno solo resta con l'IRPEF il bollo sul contratto si paga. Il minimo di 67 € del primo anno si guarda sul canone intero del contratto; se sei l'unico a restare con l'IRPEF, l'imposta si calcola sulla tua parte ma il minimo resta intero.
3. Inquilino impresa o professionista. Per l'Agenzia delle Entrate niente cedolare, anche se nella casa abita un dipendente. La questione è discussa: chiedi a un professionista.
4. Primo anno del contratto. L'imposta di registro non può essere inferiore a 67 € (la metà a carico dei proprietari: 33,50 €). Registro e bollo del tuo contratto li conta il calcolo dell'imposta di registro.
5. Venezia centro e isole, immobili storici vincolati. L'IRPEF si paga sul 75% o sul 65% del canone. Se i tuoi altri redditi restano nel primo scaglione (fino a 28.000 €), l'IRPEF può convenire. Nel calcolatore scegli «Caso particolare»: se il contratto è anche a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, la riduzione del 30% si aggiunge e l'IRPEF si paga sul 52,5% o sul 45,5% del canone.
6. Comuni colpiti da calamità. Nei comuni con stato di emergenza deliberato nei cinque anni prima del 28 maggio 2014, e in quelli del sisma 2016 con una «zona rossa», la cedolare al 10% per i contratti a canone concordato può spettare anche fuori dall'elenco. Vale solo l'aliquota: niente IRPEF ridotta del 30% né registro al 70%. Il calcolatore non gestisce il caso: verifica con un professionista.
7. Affitti brevi. Regole diverse (21% sul primo immobile, 26% sul secondo; dal 2026 al massimo 2 appartamenti), non coperte dal calcolatore.
8. Negozi e uffici. La cedolare non si può scegliere, salvo i negozi (categoria C/1) con contratto firmato nel 2019.
9. Contratto iniziato in corso d'anno. Il calcolo è per un anno intero: di solito la risposta su quale scelta costa meno non cambia.

Cosa cambia dal 2027

Per ora nei numeri niente: dal 1° gennaio 2027 cedolare e IRPEF passano nel nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) e l'imposta di registro nel nuovo testo unico (D.Lgs. 123/2025), con gli stessi valori.

La Legge di bilancio 2027 potrebbe cambiare gli scaglioni IRPEF: aggiorneremo la pagina quando sarà in Gazzetta Ufficiale.