Acconto e saldo della cedolare secca: quanto versi e quando

Come funziona l'acconto della cedolare secca

La cedolare secca si paga in due tempi, come l'IRPEF. Durante l'anno versi un acconto, pari al 100% della cedolare dell'anno prima. L'anno dopo, con la dichiarazione, fai i conti veri: se la cedolare dell'anno è più alta degli acconti, versi la differenza (il saldo); se è più bassa, hai un credito. L'acconto è unico: se hai più contratti in cedolare, per le soglie conta la somma.

Esempio svolto: 600 € al mese per tutto l'anno

Con i valori con cui si apre il calcolatore: 600 € al mese per tutto l'anno al 21% fanno 1.512 € di cedolare. L'acconto 2026 è 1.512 €: 605 € entro il 30 giugno e 907 € entro il 30 novembre.

Se devi ancora decidere fra i due regimi, il confronto lo fa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Le due soglie: 51,65 e 257,52 euro

• Fino a 51,65 € di cedolare dell'anno prima: nessun acconto. Paghi tutto a saldo l'anno dopo.
• Oltre 51,65 € e sotto 257,52 €: acconto in un'unica soluzione entro il 30 novembre.
• Da 257,52 € in su: due rate, il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre.

La seconda soglia viene da una regola semplice: si paga in due rate solo se la prima supera 103 €, e il 40% di 257,52 € è proprio 103 €.

In dichiarazione però la cedolare è scritta in euro interi, e il confronto si fa su quel numero. Per questo il calcolatore arrotonda all'euro l'importo che scrivi e in pratica le fasce sono: nessun acconto fino a 51 €, unica soluzione da 52 a 257 €, due rate da 258 €. Se scrivi 51,60 € vedi 52 € e un acconto dovuto: è quello che succede anche nel modello.

Per chi ha un'attività con ISA o è in regime forfettario le rate sono al 50%, quindi la seconda soglia scende: unica soluzione fino a 206 €, due rate da 207 €.

Le scadenze del 2026 e del 2027

Solo nel 2026, per chi ha un'attività con ISA o è in regime forfettario (anche come socio): 20 luglio 2026 senza maggiorazione, oppure 20 agosto 2026 con lo 0,80% in più.

Le date del 2027 sono calcolate con le regole in vigore nel 2026: un decreto può spostarle, come è successo nel 2026. Se una scadenza cade di sabato o in un giorno festivo passa al primo giorno lavorativo successivo; nel 2026 e nel 2027 non succede per nessuna di queste date. I versamenti che scadono fra il 1º e il 20 agosto si possono fare entro il 20.

Primo anno di cedolare: niente acconto

Se nel 2025 non avevi affitti in cedolare, nel 2026 non versi acconti: manca l'anno precedente su cui calcolarli. Attenzione al giugno dell'anno dopo, perché arrivano insieme il saldo di tutto il primo anno e la prima rata dell'acconto del secondo.

Esempio: 700 € al mese da maggio 2026 → saldo 1.176 € più prima rata 470 € = 1.646 € entro il 30 giugno 2027. Se prima su quell'affitto pagavi l'IRPEF, l'acconto IRPEF resta calcolato sull'anno prima.

Come compilare l'F24

Si usa la sezione Erario, con i codici tributo indicati dall'Agenzia delle Entrate:

• 1840 per la prima rata dell'acconto;
• 1841 per la seconda rata o per l'acconto in unica soluzione;
• 1842 per il saldo.

Nel campo «anno di riferimento» va l'anno a cui si riferisce l'imposta: per gli acconti del 2026 scrivi 2026; per il saldo del 2026, che paghi nel 2027, scrivi sempre 2026. Gli importi vanno con due decimali.

Nel campo «rateazione/regione/prov./mese rif.», per i codici 1840 e 1842 scrivi 0101 se paghi in una volta; se paghi a rate scrivi il numero della rata e il numero totale delle rate (0104 per la prima di quattro, 0204 per la seconda), come indica la risoluzione 59/E del 2011. Per il 1841 quel campo non serve. Chi paga entro il 30 luglio aggiunge lo 0,40% all'importo, sullo stesso codice. L'F24 non accetta righe sotto 1,03 €: gli interessi di rateazione più bassi di così, per prassi, non si versano.

Pagare a rate

Il saldo e la prima rata dell'acconto si possono dividere in rate mensili uguali: la prima alla scadenza, le altre entro il 16 di ogni mese, l'ultima entro il 16 dicembre. Sulle rate successive alla prima si pagano interessi del 4% annuo (0,18% sulla seconda rata, poi 0,33% in più al mese), da versare a parte con il codice 1668, in un solo rigo. Le rate sono uguali; se la divisione non torna al centesimo, i centesimi di differenza vanno sull'ultima. La rata di novembre non si può dividere.

Queste regole valgono per chi paga con l'F24: con il 730 e il sostituto d'imposta le rate sono da 2 a 6 (al massimo 5 per i pensionati), trattenute in busta paga con lo 0,33% al mese.

Se quest'anno incassi meno: il metodo previsionale

Se sai che nel 2026 la cedolare sarà più bassa (contratto finito, canone ridotto, casa venduta), puoi calcolare l'acconto su quanto prevedi di pagare invece che sull'anno prima. È lecito, ma la previsione è a tuo rischio. Sei in regola se l'acconto che versi copre tutta la cedolare che risulterà dovuta per il 2026; e comunque non ti si può chiedere più dell'acconto calcolato sull'anno prima. Se versi meno di così, sanzione e interessi si pagano sulla parte che manca, non su tutto lo scarto dalla previsione. Nella dichiarazione vanno comunque indicati gli acconti calcolati sull'anno prima.

Partita IVA e 730

Chi, oltre all'affitto, ha un'attività per cui esistono gli ISA (anche se non li applica) o è in regime forfettario versa due rate uguali, 50% e 50%. Vale anche per chi è socio di una società di persone, di uno studio associato o di una srl in trasparenza che ha un'attività con ISA. In questo caso l'acconto è in unica soluzione fino a 206 €. Nel 2026 per queste persone la prima rata scadeva il 20 luglio (20 agosto con lo 0,80%).

Chi presenta il 730 con il datore di lavoro o l'ente pensionistico non usa l'F24: gli stessi importi vengono trattenuti dalla busta paga o dalla pensione, da luglio e a novembre. Con il 730 gli importi fino a 12 € non vengono né trattenuti né rimborsati.

Cosa non calcola questo strumento

• Il ravvedimento operoso per una scadenza già passata senza versamento: sanzione ridotta e interessi vanno calcolati a parte.
• Le trattenute del 730 in busta paga o sulla pensione: il calendario e le righe dell'F24 valgono per chi versa da sé.
• Locazioni brevi, crediti dell'anno prima, più contratti o canoni cambiati durante l'anno: parti dall'importo della dichiarazione con «Conosco l'importo».