Calcolo IMU 2026 per la seconda casa e la casa affittata

Come si calcola l'IMU sulla seconda casa

La formula sta in una riga:

IMU = rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota × quota × mesi ÷ 12

La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per il coefficiente della categoria: il risultato è la base imponibile. La base per l'aliquota del comune dà l'imposta di un anno intero, che poi si riduce in proporzione alla tua quota e ai mesi di possesso (legge 160/2019, articolo 1, commi 745 e 761).

La rendita catastale è sulla visura catastale, che il proprietario scarica gratis dall'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate. Vale quella in catasto al 1° gennaio dell'anno, senza rivalutazione: il 5% lo aggiunge il calcolo.

Esempio svolto: rendita di 650 €, aliquota 1,06%

Con i valori con cui si apre il calcolatore: rendita di € 650, aliquota 1,06%, tua al 100% per tutto l'anno. Rendita rivalutata: 650 × 1,05 = € 682,50. Base imponibile: 682,50 × 160 = € 109.200,00. Imposta: 109.200 × 1,06% = € 1.157,52. Acconto di giugno: metà, € 578,76, che sull'F24 diventa € 579; saldo di dicembre: 1.157,52 − 579 = 578,52, cioè € 579.

L'aliquota: quella vera è nella delibera del tuo comune

Per le case diverse dall'abitazione principale la legge fissa un'aliquota di base dello 0,86%. Il comune può alzarla fino all'1,06% o abbassarla fino a zero; solo dove c'era la vecchia maggiorazione TASI può arrivare all'1,14%. In più può fissare aliquote diverse per le case affittate, a canone concordato, date in comodato o tenute a disposizione.

Vale l'aliquota pubblicata sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre. Se entro quella data il comune non pubblica il prospetto 2026, restano le aliquote del 2025. L'aliquota di base dello 0,86% si applica solo nei comuni che non hanno mai pubblicato un prospetto.

Per leggere il prospetto cerca la riga che descrive il tuo caso (per esempio «abitazione locata» o «canone concordato»); se non c'è, vale la riga generale degli «altri fabbricati». Molte delibere scrivono l'aliquota in per mille: 10,6 per mille è l'1,06%. Qui si scrive sempre in percentuale. Le delibere si trovano con la ricerca del Dipartimento delle Finanze.

L'aliquota che il calcolatore propone è quella generale degli «altri fabbricati» dei prospetti 2025: è un punto di partenza, da confrontare con la delibera. Per i comuni di cui manca il prospetto il nostro archivio usa l'1,06% come valore di ripiego: quando non può distinguerlo da un prospetto vero, il calcolatore scrive «Aliquota da controllare». Se due comuni hanno lo stesso nome non propone nulla e ti chiede di scriverla.

Mesi e quota: la regola della metà del mese

L'IMU si paga per anni solari, in proporzione alla quota e ai mesi di possesso. Un mese conta per intero se hai posseduto l'immobile per più della metà dei suoi giorni. Il giorno del rogito è di chi compra e, se i giorni di chi compra e di chi vende sono pari, il mese è di chi compra (comma 761).

• Rogito di acquisto il 16 aprile: dal 16 al 30 sono 15 giorni su 30, la metà. A parità il mese è di chi compra: aprile conta, paghi 9 mesi.
• Rogito il 17 aprile: 14 giorni su 30, meno della metà. Aprile resta al venditore, paghi 8 mesi.
• Vendita il 16 luglio: a te restano 15 giorni su 31, meno della metà. Luglio è di chi compra, paghi 6 mesi.

Nel calcolatore scrivi la data del rogito: i mesi li conta lui e te li mostra uno per uno. Ogni comproprietario fa il suo calcolo con la sua quota e versa con il suo F24.

Canone concordato: l'IMU scende del 25%

Per le abitazioni affittate a canone concordato (legge 431/1998) l'imposta calcolata con l'aliquota del comune è ridotta al 75% (comma 760). Vale in tutti i comuni, con la cedolare secca come con l'IRPEF. Se il comune ha anche un'aliquota più bassa per questi contratti, i due vantaggi si sommano: scrivi quella aliquota e scegli «canone concordato».

Chiedi al comune se vuole una comunicazione, se pretende l'attestazione di rispondenza all'accordo territoriale e come tratta i contratti transitori e per studenti: le regole cambiano da un comune all'altro. Per approfondire: IMU sulla seconda casa affittata e il contratto 3+2 a canone concordato.

Comodato a figli o genitori, case inagibili, immobili storici: base dimezzata

In tre casi la base imponibile si riduce del 50% (comma 747).

• Comodato a un figlio o a un genitore che ci abita come abitazione principale. Servono tutte queste condizioni: contratto di comodato registrato; tu risiedi e dimori nello stesso comune; in Italia possiedi una sola abitazione, oltre al massimo alla tua abitazione principale nello stesso comune; la casa non è di categoria A/1, A/8 o A/9.
• Fabbricato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato: serve la perizia dell'ufficio tecnico comunale oppure una dichiarazione sostitutiva con l'attestazione di un tecnico. La riduzione vale solo per il periodo in cui la condizione esiste.
• Immobile di interesse storico o artistico, vincolato ai sensi dell'articolo 10 del Codice dei beni culturali.

Il calcolatore applica un solo dimezzamento della base: la legge non dice se due riduzioni del 50% si sommano. Un immobile storico affittato a canone concordato, invece, ha tutte e due le agevolazioni, perché agiscono su passaggi diversi (la base e l'imposta).

Acconto e saldo: quanto e quando

16 giugno: l'acconto è l'imposta dei mesi di possesso del primo semestre, calcolata con l'aliquota dell'anno precedente. 16 dicembre: il saldo è l'imposta dell'intero anno con l'aliquota pubblicata entro il 28 ottobre, meno l'acconto (comma 762).

Esempio con l'aliquota aumentata: stessa casa, aliquota 2025 dello 0,96% e aliquota 2026 dell'1,06%. Acconto: 109.200 × 0,96% × 6/12 = 524,16, cioè € 524. Saldo: 1.157,52 − 524 = 633,52, cioè € 634. Il saldo è più alto dell'acconto perché recupera l'aumento.

Si può pagare tutto entro il 16 giugno, ma con l'aliquota conosciuta in quel momento: se a ottobre il comune la cambia, a dicembre si versa la differenza. Chi compra nel secondo semestre non ha acconto e paga tutto a dicembre.

Come si paga: F24, codice tributo 3918

Si paga con il modello F24, sezione «IMU e altri tributi locali»: codice catastale del comune, codice tributo 3918, anno di riferimento 2026, numero degli immobili, casella «Acc.» per l'acconto e «Saldo» per il saldo (tutte e due se paghi in un'unica soluzione).

L'importo si arrotonda all'euro: fino a 49 centesimi per difetto, da 50 per eccesso. L'arrotondamento si fa sul totale della riga: se nello stesso comune hai più immobili con lo stesso codice, prima si sommano e poi si arrotonda. Fino a 12 euro l'anno l'IMU non si versa, a meno che il regolamento del comune fissi un'altra soglia.

Cosa non calcola questo strumento

• Abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9): non è una seconda casa e ha regole diverse (aliquota dello 0,5%, detrazione di 200 euro, codice 3912).
• Terreni, aree fabbricabili, negozi, gruppi B e D: i moltiplicatori sono nella tabella qui sopra, ma il calcolo non c'è.
• Bolzano, Trento e Friuli Venezia Giulia: lì non c'è l'IMU ma l'IMI, l'IMIS e l'ILIA, con regole proprie. Se scrivi un comune di queste zone il calcolatore lo dice e non dà un risultato.
• Cambio di situazione durante l'anno (per esempio sfitta per quattro mesi, poi a canone concordato): fai due calcoli, uno per periodo, usando le date di inizio e di fine, e somma i risultati. Per il mese del cambio si usa di solito lo stesso criterio della metà dei giorni: è una prassi, non una regola scritta.
• Più immobili nello stesso comune: calcolali uno alla volta; sull'F24 gli importi con lo stesso codice e lo stesso comune si sommano e si arrotonda il totale.
• Aliquote agevolate decise dal comune (locati, comodati, immobili a disposizione): non sono proposte in automatico, le scrivi tu nel campo dell'aliquota.
• Agevolazioni per chi risiede all'estero, immobili occupati abusivamente, assimilazioni decise dal comune: chiedi all'ufficio tributi.
• Ravvedimento, sanzioni e interessi, compilazione dell'F24 e dichiarazione IMU.
• Società e imprese.

Per vedere l'IMU insieme alle altre tasse e al rendimento dell'immobile c'è il tuo immobile in numeri; per scegliere il regime fiscale dell'affitto, la guida alla cedolare secca. Se sulla casa c'è un usufrutto, il valore dei due diritti è nel calcolo di usufrutto e nuda proprietà.