Imposta di registro sull'affitto: quanto si paga e quando

Quanto si paga: il 2% del canone annuo

L'imposta di registro su un affitto di casa è il 2% del canone di un anno. Con 600 € al mese il canone annuo è 7.200 € e l'imposta è 144 € l'anno (sono i valori con cui si apre il calcolatore). Nel canone non entrano le spese condominiali, se nel contratto sono indicate a parte.

Il risultato si arrotonda all'euro: sotto i 50 centesimi per difetto, da 50 centesimi in su per eccesso. Il primo versamento non può essere sotto 67 €: con 250 € al mese il 2% farebbe 60 €, ma alla registrazione se ne pagano 67 €. Negli anni dopo il minimo non c'è più: si pagano 60 €.

Per i contratti che durano meno di un anno il 2% si calcola sul canone di tutta la durata, sempre con il minimo di 67 €. Sul deposito cauzionale versato dall'inquilino non si paga nulla; se la garanzia la dà un'altra persona (per esempio una fideiussione) è dovuto lo 0,50% della somma garantita, che qui non è calcolato.

Esempio svolto: 600 € al mese, contratto 4+4

Sono i valori con cui si apre il calcolatore: canone libero, contratto di 4 facciate registrato in due copie, senza cedolare secca.

• canone di un anno: 600 € × 12 = 7.200 €;
• imposta di registro: 2% di 7.200 € = 144 €, arrotondata a 144 €, cioè 72 € a testa fra proprietario e inquilino;
• bollo: una marca da 16 € per ogni copia, 32 €;
• alla registrazione, in tutto: 176 €. Negli anni dopo si pagano 144 € l'anno, senza bollo.

Canone concordato: si calcola sul 70%

Per i contratti a canone concordato (3+2) e per quelli per studenti universitari, se la casa è in un comune ad alta tensione abitativa, il 2% si applica al 70% del canone. Con 500 € al mese la base è 4.200 € e l'imposta 84 € l'anno invece di 120 €.

Sono ad alta tensione abitativa i capoluoghi di provincia, le grandi città con i comuni vicini e gli altri comuni dell'elenco CIPE. Fuori da questi comuni la base resta il 100% del canone. La riduzione non vale per i contratti transitori, anche se il canone è concordato (legge 431/1998, articolo 8).

Anno per anno o tutto subito

Per i contratti di più anni puoi pagare ogni anno il 2% del canone di quell'anno, oppure versare alla registrazione l'imposta di tutti gli anni. In questo secondo caso c'è uno sconto: la metà del tasso di interesse legale per ogni anno di contratto. Nel 2026 il tasso legale è l'1,6%, quindi lo sconto è lo 0,8% per anno.

Il risparmio è piccolo (18 € su quattro anni, nell'esempio) e in cambio ti leghi: se più avanti scegli la cedolare secca, l'imposta già pagata non torna indietro. Se invece il contratto finisce prima, hai diritto al rimborso delle annualità successive a quella in corso. Chi paga tutto subito non versa più nulla per gli aumenti ISTAT fino a un'eventuale proroga.

Chi paga: metà per uno

La legge sulle locazioni divide le spese di registrazione in parti uguali fra proprietario e inquilino (legge 392/1978, articolo 8): sui 144 € dell'esempio, 72 € a testa. Verso l'Agenzia delle Entrate però rispondono tutti e due dell'intera somma: se uno non paga, può essere chiesta all'altro. Di solito versa il proprietario e poi chiede la metà all'inquilino. L'imposta di bollo si divide come è scritto nel contratto.

L'imposta di bollo sul contratto

Oltre al registro c'è il bollo: 16 € ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, per ciascuna copia da registrare. Un contratto di 4 facciate in due copie costa 32 €; uno di 9 facciate, sempre in due copie, 96 €. I contrassegni devono avere una data non successiva a quella della firma. Se registri il contratto online, il bollo viene addebitato sul conto insieme al registro. Gli allegati soggetti a bollo si contano a parte.

Con la cedolare secca non si paga

Se tutti i proprietari scelgono la cedolare secca non sono dovuti né l'imposta di registro né il bollo: non sul contratto, non sulle annualità, non su proroga e risoluzione (D.Lgs. 23/2011, articolo 3). Il contratto va registrato lo stesso, entro 30 giorni. La cessione del contratto invece si paga comunque.

A contratto in corso la cedolare si può scegliere o togliere a ogni annualità, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente: è lo stesso termine dell'imposta di registro. Se ti dimentichi di comunicare la proroga non perdi la cedolare, purché tu abbia continuato a pagarla e a dichiararla. Per capire se ti conviene, c'è il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Se solo alcuni proprietari scelgono la cedolare, l'imposta di registro si paga sulla parte degli altri: questo caso qui non è calcolato.

Le scadenze: sempre 30 giorni

• Registrazione: entro 30 giorni dalla firma del contratto, o dall'inizio dell'affitto se viene prima.
• Annualità successive: entro 30 giorni dall'inizio di ogni nuovo anno di contratto. Per un contratto partito il 1° maggio 2026: entro il 31 maggio 2027, 2028 e 2029.
• Proroga: entro 30 giorni dall'inizio della proroga (nell'esempio, entro il 31 maggio 2030).
• Risoluzione anticipata e cessione: entro 30 giorni dal giorno in cui avvengono.

Se il trentesimo giorno è sabato, domenica o una festa nazionale, la scadenza passa al primo giorno lavorativo successivo (DL 70/2011, articolo 7): il 31 maggio 2026 è domenica, quindi si può pagare fino a lunedì 1° giugno. Dal 2026 è festa nazionale anche il 4 ottobre. La festa del patrono del tuo comune qui non è considerata: in questo calcolo conta come un giorno normale.

Per gli affitti che non superano 30 giorni in tutto nell'anno fra le stesse persone non c'è obbligo di registrare il contratto.

Proroga, risoluzione anticipata e cessione

Proroga. Si paga il 2% del canone aggiornato, anno per anno oppure per tutti gli anni di proroga con lo stesso sconto dell'unica soluzione. Se il 2% è sotto 67 € non è chiaro se valga il minimo: prima di pagare chiedi all'ufficio.

Risoluzione anticipata. Per un contratto di più anni sono 67 € fissi. Se per chiudere il contratto una parte paga una somma all'altra, l'imposta si calcola su quella somma: questo caso qui non è calcolato. La risoluzione va in ogni caso comunicata all'Agenzia entro 30 giorni, anche con la cedolare secca.

Cessione del contratto. Per un contratto di più anni: 67 € fissi se non c'è un corrispettivo, altrimenti il 2% del corrispettivo con il minimo di 67 €. Per i contratti che non durano più anni l'Agenzia indica il 2% dei canoni ancora dovuti: anche questo qui non è calcolato. Quando il subentro avviene per legge (vendita della casa, morte, separazione) non si paga nessuna imposta.

Come si paga: codici tributo per l'F24

Se registri il contratto online (modello RLI) l'imposta viene addebitata sul conto corrente. Altrimenti si usa il modello F24 Elementi identificativi con questi codici tributo:

• Tipo: «F». Il codice fiscale dell'altra parte del contratto va indicato con il codice identificativo 63.
• Codice ufficio e Codice atto: sempre vuoti.
• Elementi identificativi: vuoto solo per la prima registrazione. Per tutti i versamenti successivi va scritto il codice identificativo del contratto, 17 caratteri, che trovi nella ricevuta di registrazione. In alternativa si può usare un codice di 16 caratteri: ufficio (3), ultime due cifre dell'anno di registrazione (2), serie (2), numero (6) e sottonumero (3), riempiendo con zeri a sinistra.
• Anno di riferimento: per la prima registrazione l'anno della firma (o dell'inizio dell'affitto, se viene prima); per gli altri versamenti l'anno in cui scade l'adempimento.

Le istruzioni complete sono nelle pagine dell'Agenzia delle Entrate: come si paga la prima registrazione e come si pagano gli adempimenti successivi.

Se sei in ritardo

Chi registra il contratto in ritardo paga una sanzione del 45% dell'imposta (minimo 150 €) se il ritardo non supera 30 giorni, del 120% (minimo 250 €) oltre. Chi paga in ritardo un'annualità, una proroga, una risoluzione o una cessione paga il 25%, il 12,5% entro 90 giorni e, entro 15 giorni, un quindicesimo del 12,5% per ogni giorno di ritardo. Se rimedi da solo, prima di ricevere un avviso dell'Agenzia, con il ravvedimento la sanzione si riduce così:

• I minimi valgono solo per i ritardi cominciati dal 13 giugno 2025. Per quelli cominciati fra il 1° settembre 2024 e il 12 giugno 2025 le percentuali sono le stesse, senza minimo. I ritardi più vecchi qui non sono calcolati.
• Con il pagamento anno per anno la sanzione si calcola sull'imposta della prima annualità, non su quella di tutto il contratto.
• Si aggiungono gli interessi al tasso legale, giorno per giorno, dal giorno dopo la scadenza a quello del pagamento.
• I giorni si contano dalla scadenza già spostata al primo giorno lavorativo: chi paga il lunedì dopo una scadenza di sabato o domenica è nei termini.
• Con la cedolare secca l'imposta è zero ma la registrazione tardiva ha comunque una sanzione fissa (150 € entro 30 giorni, 250 € oltre). Con il ravvedimento qui è ridotta secondo la regola generale.

Se hai già ricevuto un avviso, o la violazione ti è già stata contestata, valgono riduzioni diverse che qui non trovi.

Cosa non calcola questo strumento: altri immobili e casi particolari

Questo calcolatore riguarda gli affitti di case tra privati. Per gli altri immobili le aliquote sono diverse: negozi, uffici e capannoni pagano l'1% o il 2% secondo che la locazione sia o no soggetta a IVA; i fondi rustici lo 0,50%. Le trovi nella pagina dell'Agenzia delle Entrate «Quanto si paga».

Non sono calcolati nemmeno:

• i canoni che cambiano da un anno all'altro (usa la scheda «Annualità successiva», un anno alla volta);
• le garanzie date da terzi e le penali;
• il bollo sugli allegati e il bollo pagato in ritardo;
• il rimborso che spetta se il contratto finisce prima e avevi pagato tutti gli anni insieme;
• la compilazione del modello RLI e dell'F24: qui trovi importi, date e codici da riportare.

Cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 le regole dell'imposta di registro passano dal DPR 131/1986 al nuovo Testo unico. La partenza, prevista per il 2026, è stata rinviata di un anno dal DL 200/2025, articolo 4. Cambiano i numeri degli articoli, non gli importi: il 2%, il minimo di 67 €, lo sconto e le scadenze restano gli stessi. Cambierà invece, come ogni anno, il tasso di interesse legale, e con lui lo sconto dell'unica soluzione e gli interessi sul ritardo.