Registrare il contratto di affitto, passo per passo

Entro quando, e chi deve farlo

Il termine è di 30 giorni dalla data della firma, o dall'inizio del contratto se viene prima. L'obbligo di registrare è del proprietario (legge 431/1998, art. 13), anche se può provvedere anche l'inquilino e verso l'Agenzia rispondono tutti e due. Fanno eccezione solo i contratti che, con lo stesso inquilino, non superano 30 giorni in tutto nell'anno. Se il trentesimo giorno cade di sabato, di domenica o in un giorno di festa, il termine passa al primo giorno lavorativo dopo (vale anche per annualità e proroghe).

• Firma il 20 aprile 2026, inizio il 1° maggio: i 30 giorni partono dalla firma, quindi entro il 20 maggio 2026.
• Inizio il 1° maggio 2026, firma lo stesso giorno: entro lunedì 1° giugno 2026, perché il 31 maggio è domenica.
• Firma dopo l'inizio: il termine si conta dall'inizio. Se firmi più di 30 giorni dopo, sei già in ritardo il giorno della firma.

Come si registra: il modello RLI

1. Online, con i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE o CNS): compili il modello RLI, alleghi il contratto e paghi con addebito sul conto. È obbligatorio per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili.
2. Tramite un intermediario abilitato: commercialista, CAF, associazione di proprietari, agenzia immobiliare.
3. In un ufficio dell'Agenzia, con il modello RLI cartaceo, le copie del contratto firmate con le marche da bollo e la ricevuta del pagamento con il modello F24 Elide.

Servono i dati di proprietario e inquilino (codici fiscali), i dati catastali dell'immobile e delle pertinenze, il canone, la durata e la scelta del regime, IRPEF o cedolare secca. Con lo stesso modello RLI si comunicano poi le proroghe, la fine anticipata e il cambio di regime.

Entro 60 giorni dalla registrazione devi darne comunicazione documentata all'inquilino e all'amministratore di condominio, se c'è: lo chiede la legge 431/1998. Basta consegnare la ricevuta di registrazione e conservare la prova della consegna.

Quanto costa: imposta di registro e bollo

Per il tuo contratto il conto lo fa il calcolo dell'imposta di registro: registro, bollo e la parte di ciascuno. Il confronto completo tra i due regimi, con l'IRPEF sul 95% del canone e gli scaglioni 2026, lo fa il calcolatore cedolare secca o IRPEF; le regole della cedolare sono nella guida dedicata.

Chi paga: metà ciascuno

Le spese di registrazione sono a metà tra proprietario e inquilino per legge (legge 392/1978, art. 8): un patto che le mette tutte a carico dell'inquilino non vale. Per le marche da bollo la legge non dice altro: di norma seguono lo stesso criterio, salvo gli accordi scritti nel contratto. Verso l'Agenzia delle Entrate, però, proprietario e inquilino rispondono in solido: se uno non paga la sua parte, l'Agenzia può chiederla all'altro.

Nella pratica paga tutto chi registra, di solito il proprietario, e si fa rimborsare la metà dall'inquilino, meglio con un bonifico con causale chiara. Il pagamento si fa con il modello F24 Elide, codici tributo 1500 (imposta di registro, prima registrazione) e 1505 (bollo), indicando l'altra parte con il codice identificativo 63: le istruzioni sono nella pagina dell'Agenzia delle Entrate su come si paga.

Gli anni successivi: annualità e pagamento in unica soluzione

In regime IRPEF l'imposta di registro si paga ogni anno: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, cioè entro 30 giorni dall'anniversario dell'inizio, con il modello F24 Elide e il codice tributo 1501, senza presentare nulla. Per un contratto partito il 1° maggio 2026 le scadenze sono il 31 maggio 2027, 2028 e 2029 (è l'esempio dell'Agenzia delle Entrate; in quegli anni il 31 maggio è un giorno lavorativo). Se il canone è stato aggiornato con l'ISTAT, il 2% si calcola sul canone aggiornato.

In alternativa puoi pagare alla registrazione l'imposta di tutta la durata (per il 4+4, i primi quattro anni): l'imposta si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale per il numero di anni. Nel 2026 il tasso legale è l'1,6%, quindi lo sconto è dello 0,8% per anno: il 3,2% su quattro anni. Se il contratto finisce prima, hai diritto al rimborso degli anni non goduti; se invece passi alla cedolare secca, l'imposta già pagata non viene rimborsata.

• Rinnovo (per l'Agenzia si chiama «proroga»): va comunicato con il modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza, pagando il registro per un anno o per tutto il nuovo periodo (codice tributo 1504).
• Fine anticipata: entro 30 giorni, con il modello RLI, 67 € di imposta fissa (codice tributo 1503).
• Cedolare secca: nessuna di queste imposte, ma proroga e fine anticipata vanno comunque comunicate, e ogni anno, entro il termine dell'annualità, puoi passare da un regime all'altro.

Annualità, proroga, fine anticipata e pagamento per tutta la durata: il calcolo dell'imposta di registro dà l'importo, il termine e il codice tributo di ogni versamento. Se dopo passi alla cedolare, gli acconti li trovi nel calcolo dell'acconto della cedolare secca.

Registrazione in ritardo: sanzioni e ravvedimento

Se registri dopo i 30 giorni, la sanzione è del 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 €; se il ritardo non supera 30 giorni, del 45% con un minimo di 150 € (regole in vigore dal 13 giugno 2025). Secondo l'Agenzia delle Entrate, se hai scelto di pagare anno per anno, la base è l'imposta della sola prima annualità (risoluzione 56/E del 13 ottobre 2025). Anche con la cedolare secca la registrazione tardiva resta sanzionata: chiedi a un professionista come si calcola nel tuo caso.

Se ti accorgi del ritardo prima di un controllo puoi usare il ravvedimento operoso: paghi l'imposta, gli interessi al tasso legale (1,6% nel 2026) e una sanzione ridotta. Per la prima registrazione la sanzione scende al 4,5% dell'imposta (minimo 15 €) se registri entro 30 giorni dalla scadenza, al 12% (minimo 25 €) entro 90 giorni, al 15% (minimo 31,25 €) entro un anno, al 17,14% (minimo 35,71 €) oltre. Si versa con il modello F24 Elide, codici tributo 1507 (sanzione) e 1508 (interessi) per la prima registrazione. Per le annualità successive pagate in ritardo si applica invece la sanzione per tardivo versamento, anch'essa riducibile con il ravvedimento. Le regole sono nella scheda sul ravvedimento dell'Agenzia delle Entrate: per il conto esatto chiedi a un professionista.