Calcolo adeguamento ISTAT dell'affitto

Come si calcola l'aggiornamento ISTAT dell'affitto

Si parte dalla variazione annuale dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), senza tabacchi: è la percentuale che ISTAT pubblica ogni mese e che dice quanto sono cresciuti i prezzi rispetto a dodici mesi prima. Si prende la quota prevista dal contratto, per esempio il 75%, e la si applica al canone di oggi:

nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione ISTAT × quota)

Il risultato si arrotonda al centesimo. L'aumento si calcola sul canone che l'inquilino paga oggi, quindi già aggiornato negli anni precedenti. L'aggiornamento si fa una volta l'anno, all'anniversario del contratto: il primo arriva al primo anniversario.

Esempio svolto

Sono i valori con cui si apre il calcolatore. Contratto a canone libero iniziato il 1° settembre 2025, canone di € 800 al mese, clausola ISTAT al 75%, senza cedolare secca. Il primo aggiornamento scatta il 1° settembre 2026 e usa la variazione di agosto 2026, il mese prima dell'anniversario, pari a +3,4%:

1. percentuale di aumento: 3,4% × 75% = 2,55%;
2. nuovo canone: € 800 × 1,0255 = € 820,40;
3. aumento: € 20,40 al mese, € 244,80 in un anno.

Con la clausola al 100% il nuovo canone sarebbe € 800 × 1,034 = € 827,20.

L'indice di agosto 2026 esce verso metà settembre 2026, cioè dopo l'anniversario. Una lettera spedita dopo quella data chiede il nuovo canone dal mese successivo a quello in cui l'inquilino la riceve (vedi «Da quando vale l'aumento»).

75% o 100%: quale quota si applica

Quale mese dell'indice usare

Le norme sul canone concordato e sulla cedolare secca parlano della variazione «verificatasi nell'anno precedente». L'articolo 32 sui negozi dice solo «accertate dall'ISTAT», e per il canone libero nessuna legge ne parla. Nessuna norma fissa il mese, quindi conta quello che dice il contratto. Se il contratto non lo indica, di solito si usa il mese che precede l'anniversario: per un contratto iniziato il 1° agosto, la variazione di luglio. È la scelta automatica del calcolatore, che puoi cambiare.

ISTAT pubblica l'indice di un mese di solito verso la metà del mese successivo; quello di gennaio verso fine febbraio. Luglio 2026, per esempio, è uscito il 12 agosto 2026. Per questo, se l'anniversario cade nella prima metà del mese, l'indice del mese prima esce dopo l'anniversario. Il calcolatore usa gli indici usciti fino all'ultimo controllo dei dati (la data è sotto il risultato). Se il mese giusto non c'è ancora, mostra una stima con l'ultimo indice disponibile e prepara la lettera solo quando quel mese è nei dati, oppure se scegli tu un altro mese previsto dal contratto.

Da gennaio 2026 l'indice ha una nuova base (2025 = 100). Non devi fare conversioni: la variazione annuale pubblicata da ISTAT è già quella giusta. Sbaglia solo chi divide a mano un indice nuovo per uno vecchio, perché le due basi non sono confrontabili (il «coefficiente di raccordo» tra le due è 1,214).

ISTAT a volte corregge un valore già pubblicato e lo segnala con la lettera «r». Il calcolatore usa sempre l'ultimo valore pubblicato: se hai già mandato la lettera con il valore precedente, rifai il calcolo e, se il numero cambia, parlane con l'inquilino.

Indice ISTAT per gli affitti: gli ultimi 12 mesi

La variazione sui 12 mesi dell'indice FOI senza tabacchi e la stessa variazione al 75%, la quota più usata nei contratti. Il mese da guardare è di solito quello prima dell'anniversario.

Fonte: ISTAT, dati controllati il 1° ottobre 2026. Il prossimo indice (settembre 2026) è in calendario ISTAT per il 16 ottobre 2026. Nelle tabelle utili trovi gli ultimi 24 mesi, con la stessa quota al 75%.

Da quando vale l'aumento (e gli anni passati)

Dipende dalla clausola. Per negozi e uffici la legge prevede l'aggiornamento «su richiesta del locatore» (art. 32 della legge 392/1978). Alcuni contratti per le case riprendono una vecchia regola, oggi abrogata per le abitazioni: l'aumento «decorrerà dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata». Altri contratti dicono che l'aggiornamento è automatico.

Per non chiedere più del dovuto, la lettera del calcolatore è sempre una richiesta. Chiede il nuovo canone dall'anniversario solo se è datata in un mese precedente a quello dell'anniversario; altrimenti lo chiede dal mese successivo a quello in cui l'inquilino la riceve. Per questo nella lettera va la data del giorno in cui la spedisci. Non chiede somme per i mesi o gli anni passati.

Se non hai chiesto l'aggiornamento per uno o più anni e pensi che ti spettino degli arretrati, fatti consigliare da un professionista o da un'associazione di proprietari prima di chiederli: dipende dalla clausola e da come la leggono i giudici.

Adeguamento ISTAT per negozi e uffici (locazione commerciale)

L'aggiornamento esiste solo se è previsto nel contratto e spetta su richiesta del proprietario (art. 32 della legge 392/1978): la lettera serve proprio a chiederlo. Se la prima durata del contratto è quella minima di legge (6 anni, 9 per alberghi e teatri) l'aumento non può superare il 75% della variazione ISTAT. Un normale 6+6 rientra: il rinnovo automatico non conta. Con una prima durata più lunga vale la percentuale scritta nel contratto.

Con la durata minima di legge un aumento oltre il 75% non vale, e l'inquilino può farsi restituire quanto pagato in più fino a sei mesi dopo aver lasciato i locali (art. 79). Solo per canoni sopra 250.000 € l'anno, esclusi i locali storici, le parti possono accordarsi in modo diverso da queste regole. Nel calcolatore scegli «Negozio, ufficio o altro locale per un'attività»: il tetto si applica da solo.

Adeguamento ISTAT nel canone concordato

Nel canone concordato (3+2 o più lungo) l'aggiornamento vale solo se lo prevedono il contratto e l'accordo territoriale del comune o, dove l'accordo manca, il decreto ministeriale, e al massimo per il 75% della variazione ISTAT (D.M. 16 gennaio 2017, art. 1, commi 9 e 12, e Allegato A, art. 2). Una clausola al 100% non porta quindi oltre il 75%: il calcolatore taglia la quota e lo segnala. Con la cedolare secca, anche in questi contratti, non si può chiedere nessun aggiornamento finché dura la scelta.

Casi particolari

• Cedolare secca, anche di un solo proprietario. Chi la sceglie rinuncia per legge a qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata della scelta, anche se il contratto lo prevede. Se l'immobile è di più proprietari, basta che la scelga uno perché nessuno possa chiedere l'aumento, visto che il canone è uno solo (circolare dell'Agenzia delle Entrate 26/E del 2011). La rinuncia va comunicata prima all'inquilino con raccomandata, non consegnata a mano; con più inquilini, a ciascuno. Non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto. Gli aumenti incassati mentre c'era la cedolare vanno restituiti.
• Hai appena lasciato la cedolare. Secondo l'Agenzia delle Entrate l'aumento non spetta nemmeno per l'anno di contratto che comincia subito dopo l'ultimo anno in cedolare: si riprende dall'anniversario successivo.
• Inflazione a zero o negativa. Se la variazione ISTAT del mese è zero o negativa, non c'è nessun aumento da applicare.
• Contratti iniziati il 29 febbraio. Negli anni non bisestili l'anniversario è il 28 febbraio.
• Box, posti auto e cantine affittati da soli. Le durate minime di negozi e uffici riguardano le attività economiche: per un box affittato a un privato conta la clausola. Se supera il 75%, prima di chiedere l'aumento fatti consigliare. Box e cantine affittati insieme alla casa seguono il contratto della casa.
• Imposta di registro. Se non c'è la cedolare e paghi l'imposta di registro anno per anno, nei versamenti devi tenere conto del canone aggiornato (lo indica l'Agenzia delle Entrate). Un aumento che scatta a metà di un'annualità del contratto non cambia l'imposta di quell'annualità: conta dalla successiva (art. 35, comma 2, DPR 131/1986). L'annualità sul canone nuovo la conta il calcolo dell'imposta di registro.

Cosa cambia dal 2027

Il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, D.Lgs. 117/2026) e il nuovo Testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025) sono già in vigore, ma le loro regole si applicano dal 1° gennaio 2027. Per l'aggiornamento ISTAT cambiano solo i numeri degli articoli, non le regole:

L'indice resta il FOI senza tabacchi in base 2025 = 100.

Cosa non calcola questo strumento

• Controlla la clausola del tuo contratto: la quota, il mese dell'indice e se l'aggiornamento è automatico o su richiesta. Se il contratto dice qualcosa di diverso da quanto indichi qui, vale il contratto, nei limiti di legge.
• Il calcolatore fa un aggiornamento alla volta e non calcola arretrati degli anni passati.
• I dati ISTAT sono stati controllati il 1° ottobre 2026: se nel frattempo è uscito un indice più recente, lo trovi sul sito ISTAT.
• La lettera è un modello: rileggila e adattala al tuo contratto prima di inviarla.