Chi paga cosa tra inquilino e proprietario: la tabella ufficiale

Tabella oneri accessori: locatore e conduttore

La tabella degli oneri accessori (le spese di casa e di condominio oltre al canone) è l'Allegato D del decreto del Ministero delle infrastrutture del 16 gennaio 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. Divide 79 voci in 12 gruppi (ascensore, riscaldamento, parti comuni, portierato, pulizia e altri) e per ciascuna, tranne lo sgombero neve (vedi «Casi particolari»), dice se paga il locatore (L, il proprietario) o il conduttore (C, l'inquilino).

Spese a carico dell'inquilino

• In generale: consumi (energia elettrica, acqua, combustibile), pulizie, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, ispezioni e collaudi, tassa rifiuti.
• Eccezioni da conoscere: la sostituzione dei vetri, il rifacimento di chiavi e serrature e la tinteggiatura delle pareti (per la tinteggiatura a fine affitto vedi «Casi particolari»).
• Il 90% del portiere: stipendio e contributi, indennità di alloggio e manutenzione ordinaria della guardiola.
• La tassa per il passo carrabile (occupazione del suolo pubblico).

Spese a carico del proprietario

• In generale: installazione e sostituzione degli impianti, adeguamenti alle nuove leggi, manutenzione straordinaria, acquisto di attrezzature come estintori e bidoni.
• Nelle pulizie: l'assunzione dell'addetto, l'affidamento dell'appalto a una ditta e l'acquisto dei macchinari.
• Il 10% del portiere, e per intero la manutenzione straordinaria della guardiola.
• La tassa per occupare il suolo pubblico durante i lavori condominiali.

Manutenzione ordinaria e straordinaria: chi paga

La regola che sta sotto a quasi tutte le voci: la manutenzione ordinaria e le piccole riparazioni toccano all'inquilino; l'installazione, la sostituzione e la manutenzione straordinaria al proprietario. Otto esempi, con le parole della tabella: tocca una coppia per vedere tutte le sue voci.

Esempio: la caldaia e il portiere

La caldaia autonoma. Nella tabella rientra negli impianti di riscaldamento e nelle parti interne dell'appartamento: manutenzione ordinaria e pulizia annuale (anche dei filtri) all'inquilino; installazione, sostituzione, adeguamento alle leggi e manutenzione straordinaria al proprietario. In più, con qualunque contratto, chi abita la casa è per legge il «responsabile dell'impianto» e deve far fare manutenzione e controlli periodici (DPR 74/2013, art. 6; D.Lgs. 192/2005, Allegato A, punto 42).

Il portiere. Se nel rendiconto la quota annua del tuo appartamento per lo stipendio del portiere è di € 1.200,00 e l'inquilino ha abitato la casa per tutto l'anno di gestione, € 120,00 (il 10%) restano a te e € 1.080,00 (il 90%) li puoi chiedere a lui. Calcolo: 1.200 × 10% = 120; 1.200 × 90% = 1.080; 120 + 1.080 = 1.200.

• La legge permette di concordare per l'inquilino una quota più bassa del 90% (legge 392/1978, art. 9, comma 2).
• Se l'inquilino è entrato o uscito durante l'anno di gestione (che non sempre coincide con l'anno solare), la sua quota si riduce. La legge non dice come calcolarla: per esempio, dividendo per i mesi, con 6 mesi su 12 viene 1.200 × 90% × 6/12 = € 540,00.

Per vedere tutte le voci della caldaia scrivi «caldaia» nella ricerca qui sopra; per quelle del portiere, «portiere».

Quando vale questa tabella

Guarda l'articolo sugli oneri accessori del tuo contratto: dice quale tabella usare. I contratti concordati firmati con i modelli precedenti al 2017 possono citare l'«allegato G» del decreto del 30 dicembre 2002, perché il decreto del 2017 lascia in vigore gli accordi locali precedenti finché non vengono sostituiti (art. 7). Alcuni contratti a canone libero richiamano invece la tabella concordata nel 2014 da Confedilizia e dai sindacati degli inquilini: in quel caso vale quella.

Se il contratto 4+4 non dice nulla sulle spese, per i servizi comuni vale la legge 392/1978, art. 9: sono dell'inquilino, salvo patto contrario, la pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell'ascensore, i consumi di acqua, luce, riscaldamento e aria condizionata, lo spurgo dei pozzi neri e gli altri servizi comuni; la portineria al 90%. Per le riparazioni vale il codice civile (artt. 1576 e 1609), e poi gli usi locali. Anche nei contratti concordati, per le voci che la tabella non elenca il decreto rinvia alle leggi e agli usi locali.

Per un contratto di circa un mese conta i giorni dal primo all'ultimo, compresi: un contratto dal 1° al 31 maggio arriva a 31 giorni e supera la soglia dei 30.

Casi particolari

• Sgombero neve. Nella Gazzetta Ufficiale la voce «Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso» non ha né L né C: il decreto del 2017 non dice chi paga. La tabella Confedilizia del 2014 la mette a carico dell'inquilino: conta quale tabella richiama il contratto; se nessuna, le leggi e gli usi locali.
• Tinteggiatura a fine affitto. La tabella mette la tinteggiatura delle pareti a carico dell'inquilino, ma non dice che vada rifatta alla fine. Alla riconsegna vale il codice civile (art. 1590): l'inquilino restituisce la casa com'era alla consegna, salvo il deterioramento dovuto a un uso normale, e non risponde di quello dovuto all'età; senza una descrizione iniziale si presume che l'abbia ricevuta in buono stato. Controlla contratto e verbale di consegna prima di trattenere qualcosa dal deposito.
• Tassa rifiuti (TARI). La deve chi possiede la casa o chi la occupa; se l'inquilino la occupa per non più di 6 mesi nello stesso anno solare, il Comune la chiede soltanto al proprietario (legge 147/2013, art. 1, commi 642 e 643). Tra voi, la tabella la mette a carico dell'inquilino.
• Compenso dell'amministratore e assicurazione del fabbricato. Non sono nella tabella: conta il contratto; se tace, le leggi e gli usi locali.
• IMU. La deve il proprietario, o chi ha sulla casa un diritto come l'usufrutto (legge 160/2019, art. 1, comma 743). La TASI non esiste più dal 2020 (comma 738).
• Registro e bollo. L'imposta di registro si divide a metà (legge 392/1978, art. 8); il contratto lo registra il proprietario entro 30 giorni e ne manda la prova all'inquilino e all'amministratore nei 60 giorni successivi (legge 431/1998, art. 13). Verso l'Agenzia delle Entrate rispondete entrambi per l'intero importo: la metà vale solo tra voi. Nei contratti concordati, transitori (oltre 30 giorni) e per studenti il bollo del contratto e delle ricevute è dell'inquilino (modelli ministeriali). Con la cedolare secca non si pagano registro e bollo sul contratto; resta la marca da 2 € sulle ricevute sopra 77,47 €.
• Riparazioni che la tabella non elenca. Il proprietario fa le riparazioni necessarie; all'inquilino tocca la piccola manutenzione dovuta all'uso, non quella dovuta all'età o a un caso fortuito, cioè a un imprevisto (codice civile, artt. 1576 e 1609). Se serve una riparazione che non tocca a lui, l'inquilino deve avvisarti; se è urgente può farla e chiederti il rimborso, avvisandoti subito (art. 1577).
• Negozi e uffici. Questa tabella riguarda le case in affitto (uso abitativo).

Come chiedere le spese all'inquilino

• L'amministratore chiede le quote condominiali a te, che sei il condomino (codice civile, art. 1123): la parte dell'inquilino la chiedi tu a lui.
• Per legge l'inquilino paga entro due mesi dalla richiesta; prima di pagare ha diritto a ricevere l'elenco delle spese con i criteri di divisione e a vedere i documenti (legge 392/1978, art. 9). Nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello ministeriale indica 60 giorni dalla richiesta e un acconto, versato con la prima rata del canone annuale, non superiore alla sua quota dell'anno prima.
• Due mesi e 60 giorni non sono sempre lo stesso giorno: per una richiesta del 15 ottobre 2026, 60 giorni scadono il 14 dicembre, due mesi il 15 dicembre (codice civile, artt. 1187 e 2963).
• In pratica: quando arriva il rendiconto, separa le voci dell'inquilino con questa tabella; fai la richiesta per iscritto, con il rendiconto allegato, appena l'assemblea lo approva; tieni la prova della data.
• Sulle spese e sulla gestione del riscaldamento e dell'aria condizionata, in assemblea di condominio vota l'inquilino al posto tuo (legge 392/1978, art. 10); sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire, ma senza voto. Votare non vuol dire pagare: chi paga ogni spesa lo dicono la tabella e il contratto.
• Se l'inquilino non paga: il mancato pagamento degli oneri accessori oltre due mensilità del canone è un motivo per chiedere al giudice la risoluzione, cioè la chiusura del contratto (legge 392/1978, art. 5). Nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello aggiunge che il pagamento non può essere sospeso per contestazioni e che un arretrato pari ad almeno una mensilità mette l'inquilino in mora, cioè in ritardo a tutti gli effetti.

La tabella è ancora in vigore?

Per quanto ci risulta sì: a settembre 2026 non abbiamo trovato decreti che sostituiscano quello del 16 gennaio 2017, e le nuove leggi fiscali che si applicano dal 2027 non toccano la tabella. La ricontrolliamo ogni gennaio.