Spese tra inquilino e proprietario: chi paga cosa

In generale le spese di gestione e manutenzione ordinaria sono dell'inquilino, quelle di installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria del proprietario. La tabella ufficiale del decreto 16 gennaio 2017 lo dice voce per voce: qui trovi i principi, gli esempi, i termini di pagamento e cosa fare se l'inquilino non paga.

Aggiornato al 2 ottobre 2026Regole verificate sulle fonti ufficiali in fondo alla pagina

Le regole: la legge e la tabella

Tre fonti dicono chi paga cosa. La legge 392/1978, art. 9: sono dell'inquilino, salvo patto contrario, le spese di pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell'ascensore, acqua, luce, riscaldamento e aria condizionata, spurgo dei pozzi neri e gli altri servizi comuni; la portineria al 90%. Il codice civile (artt. 1576 e 1609): il proprietario fa le riparazioni necessarie, l'inquilino la piccola manutenzione dovuta all'uso. E la tabella degli oneri accessori, Allegato D del decreto 16 gennaio 2017 (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017): 79 voci in 12 gruppi, ognuna con la lettera L (locatore, cioè il proprietario) o C (conduttore, cioè l'inquilino).

La tabella è obbligatoria per i contratti a canone concordato, transitori di più di 30 giorni e per studenti universitari (art. 4 del decreto). Nel canone libero 4+4 vale solo se il contratto la richiama: alcuni contratti richiamano invece la tabella concordata nel 2014 da Confedilizia e dai sindacati degli inquilini, quasi identica, e i concordati firmati con i modelli precedenti al 2017 possono citare l'«allegato G» del decreto del 30 dicembre 2002. Se il 4+4 non dice nulla, valgono l'art. 9 e il codice civile, poi gli usi locali.

Puoi cercare ogni voce con parole di tutti i giorni nella tabella interattiva, che ti dice anche se vale per il tuo contratto.

Il principio: ordinaria all'inquilino, straordinaria al proprietario

All'inquilino: consumi (energia elettrica, acqua, combustibile), pulizie, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, ispezioni e collaudi, lettura dei contatori, tassa rifiuti.
Al proprietario: installazione e sostituzione degli impianti, adeguamento alle nuove leggi, manutenzione straordinaria, acquisto di attrezzature come estintori e bidoni, imposte di impianto.
Divise 10/90: stipendio e contributi del portiere, indennità di alloggio e manutenzione ordinaria della guardiola: 10% al proprietario, 90% all'inquilino.

Le eccezioni che sorprendono. Nella tabella la sostituzione dei vetri, il rifacimento di chiavi e serrature dell'appartamento e la tinteggiatura delle pareti sono a carico dell'inquilino; nelle pulizie l'assunzione dell'addetto, l'affidamento dell'appalto a una ditta e l'acquisto dei macchinari sono del proprietario. Lo sgombero neve nella Gazzetta Ufficiale non ha né L né C: il decreto non dice chi paga.

Esempi per gruppi

Voci riassunte dall'Allegato D del decreto 16 gennaio 2017; il testo esatto di ogni voce è nella tabella interattiva.
Gruppo	Inquilino	Proprietario
Ascensore	manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, energia elettrica, ispezioni e collaudi	installazione e manutenzione straordinaria, adeguamento alle nuove leggi
Caldaia e riscaldamento	manutenzione ordinaria, pulizia annuale di impianti e filtri, combustibile e consumi, lettura dei contatori	installazione e sostituzione, adeguamento a leggi e regolamenti, manutenzione straordinaria
Portierato	90% dello stipendio e dell'indennità di alloggio, 90% della manutenzione ordinaria della guardiola, materiale per le pulizie	10% delle stesse voci; manutenzione straordinaria della guardiola per intero
Giardino e parti comuni	manutenzione delle aree verdi (compresa la riparazione degli attrezzi), manutenzione ordinaria di grondaie, tetti e fognature, acqua e luce delle parti comuni	sostituzione di grondaie e colonne di scarico, manutenzione straordinaria di tetti e fognature, installazione e sostituzione di serrature comuni
Pulizie	stipendio dell'addetto o costo delle pulizie appaltate, materiale, manutenzione ordinaria dei macchinari, sacchi per i rifiuti, tassa rifiuti	assunzione dell'addetto, affidamento dell'appalto, acquisto e sostituzione dei macchinari, acquisto di bidoni e contenitori
Amministratore e assicurazione	non sono nella tabella: conta il contratto; se tace, le leggi e gli usi locali

Per la caldaia autonoma c'è una regola in più, valida con qualunque contratto: chi abita la casa è per legge il «responsabile dell'impianto» e deve far fare la manutenzione e i controlli periodici (DPR 74/2013, art. 6). Chi paga la sostituzione o un guasto non dovuto all'uso lo dicono la tabella, dove vale, e altrimenti il codice civile.

Spese condominiali e rendiconto: come chiederle

L'amministratore chiede le quote a te, che sei il condomino (codice civile, art. 1123): la parte dell'inquilino la chiedi tu a lui. Quando l'assemblea approva il rendiconto, separa le voci con la tabella, fai la richiesta per iscritto con il rendiconto allegato e i criteri di divisione, e tieni la prova della data. Prima di pagare l'inquilino ha diritto a vedere i documenti che giustificano le spese (legge 392/1978, art. 9).

Esempio di rendiconto

Quota dell'appartamento nel rendiconto approvato; inquilino presente per tutto l'anno di gestione.
Pulizia delle scale appaltata a una ditta: 600 € → inquilino
Energia elettrica delle parti comuni: 240 € → inquilino
Manutenzione ordinaria dell'ascensore: 180 € → inquilino
Sostituzione dell'impianto dell'ascensore (straordinaria): 2.000 € → proprietario
Stipendio e contributi del portiere: 1.200 € → 120 € al proprietario (10%), 1.080 € all'inquilino (90%)
Compenso dell'amministratore: 150 € → non è in tabella: conta il contratto
Da chiedere all'inquilino: 600 + 240 + 180 + 1.080 = 2.100 € (più i 150 € dell'amministratore solo se il contratto li mette a suo carico).

Se l'inquilino è entrato o uscito durante l'anno di gestione, la sua quota si riduce; la legge non dice come calcolarla, e dividere per i mesi (per esempio 1.080 € × 6/12 = 540 €) è un criterio di buon senso, non una regola. Nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello ministeriale prevede anche un acconto, versato con la prima rata del canone annuale, non superiore alla quota dell'anno prima.

Il termine di pagamento: due mesi dalla richiesta

Per legge l'inquilino paga gli oneri accessori entro due mesi dalla richiesta (legge 392/1978, art. 9, comma 3). Nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello ministeriale indica 60 giorni dalla richiesta. Non sono sempre lo stesso giorno: per una richiesta del 15 ottobre 2026, i 60 giorni scadono il 14 dicembre e i due mesi il 15 dicembre (codice civile, artt. 1187 e 2963). Se la scadenza cade in un giorno festivo, slitta al primo giorno non festivo.

Sulle spese e sulla gestione del riscaldamento e dell'aria condizionata, in assemblea di condominio vota l'inquilino al posto tuo (legge 392/1978, art. 10); sulle modifiche degli altri servizi comuni può intervenire, ma senza voto. Votare non vuol dire pagare: chi paga ogni spesa lo dicono la tabella e il contratto.

Se l'inquilino non paga le spese

Il condominio chiede le quote comunque a te: conviene muoversi subito. Il primo passo è un sollecito scritto (raccomandata o PEC) con il rendiconto, le voci a suo carico e il termine già scaduto. Tieni la prova di ogni richiesta: serve se la cosa va avanti.

La legge dice che il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine, quando l'importo non pagato supera due mensilità del canone, è un motivo per chiedere al giudice la risoluzione, cioè la chiusura del contratto (legge 392/1978, art. 5). Per il canone, invece, basta un ritardo di 20 giorni dalla scadenza. Nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello ministeriale aggiunge che il pagamento non può essere sospeso o ritardato per contestazioni dell'inquilino e che un arretrato pari ad almeno una mensilità del canone lo mette in mora, cioè in ritardo a tutti gli effetti.

Prima di andare dal giudice. La risoluzione la decide il giudice, che valuta la gravità dell'inadempimento: con 500 € di spese arretrate su un canone di 800 € non si è ancora sopra le due mensilità. Fatti consigliare da un'associazione della proprietà o da un legale prima di avviare uno sfratto per morosità. Alla fine del contratto, le spese rimaste non pagate si possono trattenere dal deposito cauzionale, con il conto scritto.

Casi particolari

Tinteggiatura a fine affitto. La tabella la mette a carico dell'inquilino durante l'affitto, ma non dice che vada rifatta alla fine. Alla riconsegna vale l'art. 1590 del codice civile: la casa torna com'era alla consegna, salvo il deterioramento dovuto all'uso normale e all'età.
Tassa rifiuti (TARI). La deve chi possiede la casa o chi la occupa; se l'inquilino la occupa per non più di 6 mesi nello stesso anno solare, il Comune la chiede soltanto al proprietario (legge 147/2013, art. 1, commi 642 e 643). Tra voi, la tabella la mette a carico dell'inquilino.
IMU. La paga il proprietario, o chi ha sulla casa un diritto come l'usufrutto: l'inquilino non è tra chi la deve (legge 160/2019, art. 1, comma 743). Quanto costa lo dice il calcolo dell'IMU.
Imposta di registro e bollo. Il registro si divide a metà (legge 392/1978, art. 8); nei contratti concordati, transitori e per studenti il bollo del contratto e delle ricevute è dell'inquilino. Con la cedolare secca non si pagano registro e bollo sul contratto; resta la marca da 2 € sulle ricevute sopra 77,47 €.
Contratti di 30 giorni o meno e affitti per vacanza. La divisione delle spese è lasciata all'accordo tra le parti (decreto, art. 2, comma 2; legge 431/1998, art. 1, comma 2): vale quello che avete scritto.
Negozi e uffici. La tabella riguarda le case in affitto, non gli usi commerciali.

Domande frequenti

Chi paga le spese condominiali, l'inquilino o il proprietario?

Dipende dalla voce. In generale, secondo la tabella del decreto 16 gennaio 2017, all'inquilino toccano consumi, pulizie, manutenzione ordinaria, piccole riparazioni e tassa rifiuti; al proprietario installazioni, sostituzioni, adeguamenti di legge e manutenzione straordinaria. Le spese del portiere si dividono: 10% al proprietario e 90% all'inquilino.

Nel contratto 4+4 la tabella del 2017 è obbligatoria?

No. Il decreto la adotta per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari (art. 4). Nel 4+4 conta il contratto: se richiama questa tabella, o un'altra come quella concordata nel 2014 da Confedilizia e dai sindacati degli inquilini, vale quella. Se non dice nulla, per i servizi comuni vale l'art. 9 della legge 392/1978 e per le riparazioni il codice civile (artt. 1576 e 1609).

Chi paga la manutenzione della caldaia?

Nelle case con caldaia autonoma, con qualunque contratto, la legge indica chi ci abita come responsabile dell'impianto: è l'inquilino che deve far fare la manutenzione e i controlli periodici (DPR 74/2013, art. 6). La tabella del 2017 mette a carico dell'inquilino manutenzione ordinaria e pulizia annuale, e a carico del proprietario installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria.

Entro quando l'inquilino deve pagare le spese?

Entro due mesi dalla richiesta (legge 392/1978, art. 9); nei contratti concordati, transitori e per studenti il modello ministeriale indica 60 giorni. Per una richiesta del 15 ottobre 2026 i 60 giorni scadono il 14 dicembre, i due mesi il 15 dicembre. Prima di pagare l'inquilino ha diritto a ricevere l'elenco delle spese con i criteri di divisione e a vedere i documenti.

Cosa succede se l'inquilino non paga le spese condominiali?

Se non paga nel termine e l'importo non pagato supera due mensilità del canone, è un motivo per chiedere al giudice la risoluzione del contratto (legge 392/1978, art. 5). Nei contratti concordati, transitori e per studenti basta un arretrato pari a una mensilità perché sia in mora. Intanto il condominio chiede le quote a te: manda subito un sollecito scritto con il rendiconto.

Chi paga la TARI, l'inquilino o il proprietario?

La TARI la deve chi possiede la casa o chi la occupa (legge 147/2013, art. 1, comma 642). Se l'inquilino la occupa per non più di 6 mesi nello stesso anno solare, il Comune la chiede soltanto al proprietario (comma 643). Tra proprietario e inquilino, la tabella del 2017 la mette a carico dell'inquilino.

Fonti ufficiali

Strumento informativo. Questa guida spiega le regole generali con le fonti indicate. Non sostituisce il parere di un commercialista, di un avvocato o di un CAF, che possono valutare il tuo caso specifico.