Il deposito cauzionale nell'affitto, spiegato bene

Quanto può essere: massimo tre mensilità

L'art. 11 della legge 392/1978 fissa il limite: il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone. Con un canone di 800 € al mese il massimo è 2.400 €; con 1.200 € al mese, 3.600 €. Il limite vale per tutti i contratti di abitazione, e i modelli ministeriali dei contratti concordati, transitori e per studenti (D.M. 16 gennaio 2017) lo ripetono: «massimo tre mensilità».

Il deposito si versa alla firma, di solito con bonifico, e resta al proprietario come garanzia per canoni, spese e danni. Non è un anticipo di affitto: l'inquilino continua a pagare tutte le mensilità, compresa l'ultima. Se il contratto prevede un deposito più alto di tre mensilità, dipende: il limite è di legge e la parte in più è a rischio di dover essere restituita, quindi fatti consigliare prima di chiederla.

Gli interessi legali: quanto spettano all'inquilino

La stessa legge dice che il deposito «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». Il tasso è quello dell'art. 1284 del codice civile, fissato ogni anno con decreto del Ministero dell'Economia entro il 15 dicembre dell'anno prima; se il decreto non esce, il tasso resta quello dell'anno precedente.

Si applica l'interesse semplice: gli interessi di un anno non si aggiungono al deposito per produrne altri (art. 1283 del codice civile), salvo accordo diverso. I giorni si contano dal giorno dopo il versamento fino al giorno della restituzione compreso, e il periodo si divide al 1° gennaio perché ogni anno ha il suo tasso. Nella pratica pochi proprietari li pagano ogni anno: di solito si regolano tutti insieme alla restituzione, anno per anno con il tasso di ciascun anno.

Esempio di calcolo

Per date e importi diversi usa il calcolatore degli interessi sul deposito cauzionale: applica il tasso di ogni anno, conta i giorni esatti e ti dice quanto restituire in tutto.

La clausola «deposito infruttifero»

Molti contratti scrivono che il deposito è «infruttifero», cioè senza interessi. Vale? Dipende, e la giurisprudenza non è uniforme: alcune sentenze della Cassazione (per esempio la 16969 del 2016) considerano nulla la clausola, perché l'art. 11 sarebbe una regola che le parti non possono cambiare; altre, più recenti, l'hanno ritenuta valida nei contratti abitativi.

Nel canone concordato c'è una sfumatura in più: il modello ministeriale (D.M. 16 gennaio 2017, Allegato A) prevede interessi legali riconosciuti ogni anno, ma consente di non riconoscerli se la durata minima del contratto è di almeno cinque anni. In ogni caso la scelta prudente per il proprietario è non contare sulla clausola: gli interessi sono una somma piccola (nell'esempio sopra, 146,40 € in tre anni) e pagarli evita una discussione alla fine del contratto.

La restituzione a fine contratto

Quando. La legge non fissa un numero di giorni. Il deposito si restituisce alla fine del contratto, quando l'inquilino riconsegna le chiavi e tu hai controllato la casa: nella pratica entro pochi giorni, con un conto scritto che elenca deposito, interessi e trattenute. Tenerlo senza motivo espone a una richiesta formale dell'inquilino, con gli interessi.

Il verbale di riconsegna. Il giorno della riconsegna fai un giro della casa insieme all'inquilino e scrivete un verbale con lo stato di ogni stanza, le letture dei contatori e le foto, firmato da entrambi. Confrontalo con il verbale di consegna iniziale: l'art. 1590 del codice civile dice che l'inquilino restituisce la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, come descritta alla consegna, salvo il deterioramento dovuto all'uso normale, e non risponde di quello dovuto all'età della casa. Senza una descrizione iniziale si presume che l'abbia ricevuta in buono stato.

Cosa si può trattenere. Solo somme precise e documentate: canoni e spese non pagati, e i danni oltre l'uso normale, con preventivo o fattura. Mai per il normale invecchiamento: pareti un po' segnate, pavimenti consumati, piccole tracce di mobili. La tabella delle spese mette la tinteggiatura a carico dell'inquilino durante l'affitto, ma non dice che vada rifatta alla fine: lo spiega la guida su chi paga cosa.

La fideiussione come alternativa

Al posto del deposito, o accanto a esso, l'inquilino può dare una fideiussione: una banca o un'assicurazione si impegna a pagare al proprietario, fino a un importo fissato, quello che l'inquilino non paga. La legge la contempla: con la cedolare secca, per esempio, non si pagano registro e bollo neanche sulla fideiussione prestata per l'inquilino (art. 3, comma 2, D.Lgs. 23/2011). Il costo (il premio) è di norma a carico dell'inquilino, se così è scritto nel contratto.

Per il proprietario il vantaggio è non dover custodire e restituire somme; per l'inquilino, non immobilizzare tre mensilità. Se la fideiussione possa sostituire del tutto il deposito o coprire più di tre mensilità dipende dal contratto e dal caso: non è un punto verificato, fatti consigliare prima di scriverlo nel contratto. In ogni caso leggi bene cosa copre, per quanto tempo e come si attiva.