Calcolo dell'usufrutto e della nuda proprietà

Come si calcola il valore dell'usufrutto

Il conto ha tre passaggi:

1. valore della piena proprietà × 2,5% = annualità;
2. annualità × coefficiente dell'età = usufrutto;
3. piena proprietà − usufrutto = nuda proprietà.

Esempio svolto: casa da 200.000 €, usufruttuario di 70 anni

Sono i valori con cui si apre il calcolo: 200.000 × 2,5% = 5.000 € di annualità; 5.000 × 16 = 80.000 € di usufrutto; 200.000 − 80.000 = 120.000 € di nuda proprietà.

In pratica ogni fascia d'età ha una percentuale fissa: a 70 anni l'usufrutto vale il 40% della casa e la nuda proprietà il 60%. Basta leggere la tabella dei coefficienti 2026: conta l'età in anni compiuti alla data dell'atto o, in una successione, alla data in cui si apre.

Perché si usa il 2,5% se il tasso legale è l'1,6%

Dal 2025 la legge fissa un minimo: per questi calcoli il tasso non può scendere sotto il 2,5%. Nel 2026 il tasso legale è l'1,6%, quindi si usa il 2,5% e la tabella resta quella già in vigore. Lo conferma il decreto del Ministero dell'Economia del 24 dicembre 2025, che vale per atti, successioni e donazioni dal 1° gennaio 2026.

Usufrutto a termine

Se l'usufrutto ha una scadenza scritta nell'atto, la tabella non si usa: si calcola quanto valgono oggi le annualità future, al 2,5%.

usufrutto a termine = valore × (1 − 1,025−anni)

Per 200.000 € e 10 anni fa 43.760,32 € di usufrutto e 156.239,68 € di nuda proprietà. C'è un limite: l'usufrutto a termine non può valere più dell'usufrutto a vita della stessa persona. Con un usufruttuario di 70 anni, per esempio, il limite è 80.000 €: scatta dai 21 anni di durata in su. Quando succede, il calcolo lo applica e lo scrive.

Lo strumento vale per le persone: chiede un'età e accetta solo anni interi. Per società ed enti l'usufrutto non può durare più di 30 anni (articolo 979 del codice civile).

Più usufruttuari

Conta quello che c'è scritto nell'atto. I casi sono tre:

• l'usufrutto è di tutti insieme e finisce per tutti alla morte del primo: si usa l'età del più anziano;
• l'usufrutto è di tutti insieme e alla morte di uno la sua parte passa agli altri (accrescimento): si usa l'età del più giovane;
• ognuno ha l'usufrutto sulla propria quota, senza accrescimento: si fa un calcolo per ogni quota, con il valore della quota e l'età del suo usufruttuario, e si sommano i risultati.

Se non sai quale caso è il tuo, chiedi al notaio.

Valore fiscale e prezzo di mercato

I coefficienti servono a calcolare le imposte. Chi compra una nuda proprietà guarda anche lo stato della casa, la zona, l'età reale e la salute dell'usufruttuario: il prezzo può essere più alto o più basso del valore fiscale.

A cosa serve questo valore

Serve quando si vende la nuda proprietà, si dona una casa tenendo l'usufrutto, si apre una successione (per esempio con l'usufrutto al coniuge) o si rinuncia all'usufrutto. È il valore su cui si calcolano le imposte dell'atto, non l'imposta: quella dipende poi dal tipo di atto e dalle agevolazioni.

Il diritto di uso e il diritto di abitazione si valutano allo stesso modo.

Finché dura l'usufrutto, l'IMU sulla casa la paga l'usufruttuario e non il nudo proprietario: per l'importo c'è il calcolo dell'IMU sulla seconda casa.

Cosa non calcola questo strumento

• Non stima il prezzo di vendita: i coefficienti sono fiscali.
• Non calcola le imposte (registro, ipotecaria, catastale, successione, donazione).
• Non ricava il valore dalla rendita catastale: il valore lo scrivi tu.
• Non va oltre i 99 anni: la tabella di legge si ferma lì.
• A termine, non accetta mesi o giorni: solo anni interi.