Ricevuta d'affitto da compilare: pronta da stampare, con la marca da bollo giusta

Fac simile di ricevuta d'affitto da compilare a mano

Se preferisci scrivere tutto a penna, stampa il modello vuoto: un foglio A4 con due ricevute uguali, da tagliare a metà. Importo, mese, nomi e date li scrivi tu.

Sul modello vuoto la marca da bollo non è calcolata: mettila se la somma che scrivi supera 77,47 €, anche se l'affitto arriva con bonifico e anche con la cedolare secca. Se invece compili il generatore qui sopra, te lo dice lui.

Cosa scrivere nella ricevuta d'affitto

La legge non impone un modello. Il codice civile dice che chi riceve un pagamento deve rilasciare la quietanza, cioè la ricevuta, se chi paga la chiede (articolo 1199). Perché sia chiara e utile, conviene indicare:

• chi riceve i soldi (il proprietario, o locatore) e chi paga (l'inquilino, o conduttore). Il codice fiscale non è indispensabile, ma aiuta;
• la somma ricevuta e, se comprende le spese condominiali, quanto è canone e quanto spese;
• il mese (o i mesi) a cui si riferisce il pagamento e l'indirizzo dell'immobile;
• quando hai ricevuto il pagamento;
• luogo, data e firma di chi riceve il pagamento. La data accanto alla firma è quella del giorno in cui firmi;
• un numero progressivo, che aiuta a tenerle in ordine.

Il generatore mette tutto questo in ogni ricevuta. I campi facoltativi che lasci vuoti restano come righe da compilare a mano. Accanto al totale scrive anche l'importo in lettere, come sui blocchetti. La data accanto alla firma si scrive sempre a mano.

La ricevuta vale per il canone intero del mese. Per acconti o pagamenti parziali questo modello non va bene.

Quando serve la marca da bollo da 2 €

Sulle ricevute si paga un'imposta di bollo di 2 € quando l'importo supera 77,47 €: fino a 77,47 € la marca non serve, da 77,48 € in su sì. La regola vale per ogni singola ricevuta: 12 ricevute da 650 € vogliono 12 marche, una sola ricevuta per 12 mesi ne vuole una.

(Nel 2026 la legge indica ancora la soglia in lire, 150.000 lire. 77,47 € è la cifra in euro usata dall'Agenzia delle Entrate; dal 2027 è scritta anche nella legge.)

• Cedolare secca: la marca serve lo stesso. La cedolare sostituisce il bollo sul contratto, non quello sulle ricevute.
• Bonifico o assegno: la marca serve lo stesso, se rilasci una ricevuta. La legge non prevede esenzioni legate al modo di pagamento.
• Canone e spese nella stessa ricevuta: le ricevute per le sole spese di condominio sono esenti dal bollo. Se nella stessa ricevuta ci sono canone e spese, il generatore prevede la marca guardando il totale, per prudenza.

Come si mette la marca e che data scrivere

1. Compri in tabaccheria una marca da bollo da 2 €.
2. La applichi sull'originale che consegni all'inquilino, nel riquadro, prima di firmare: lo chiede la legge (articolo 11 del DPR 642/1972; dal 2027 articolo 148 del decreto legislativo 123/2025).
3. Nel testo scrivi quando hai ricevuto il pagamento. Accanto alla firma, invece, scrivi la data del giorno in cui firmi. Se prepari oggi la ricevuta di un pagamento già fatto, datala e firmala oggi: la marca riporta data e ora in cui è stata emessa, e su una ricevuta datata prima risulterebbe messa dopo la firma.
4. Firmi, con una regola diversa secondo la data:
   • se firmi entro il 31 dicembre 2026: la legge chiede anche di annullare la marca, con la firma o la data scritta metà sulla marca e metà sul foglio (articolo 12 del DPR 642/1972). Sulla marca si può scrivere solo per annullarla;
   • se firmi dal 1° gennaio 2027: non firmare e non scrivere sulla marca. Il nuovo testo unico vieta di scrivere o mettere timbri sulla marca (articolo 146 del decreto legislativo 123/2025) e non prevede più l'annullamento. Le modalità d'uso della marca le stabilisce l'Agenzia delle Entrate con un provvedimento (articolo 142): se cambia qualcosa, aggiorneremo questa pagina.
5. Tieni una fotocopia o una foto della ricevuta firmata.
6. Il PDF serve per stampare. La marca si applica sulla ricevuta di carta, prima della firma: il bollo si paga con la marca comprata in tabaccheria oppure pagando direttamente l'Agenzia delle Entrate, il cosiddetto bollo virtuale (articolo 3 del DPR 642/1972; dal 2027 articolo 141 del decreto legislativo 123/2025). Mandare il PDF per email o WhatsApp non paga il bollo. Se vuoi consegnare la ricevuta solo in digitale, per il bollo chiedi a un professionista.

Sotto la firma di ogni ricevuta con la marca, il generatore stampa un promemoria con queste regole.

Esempio svolto

Canone di € 650,00 al mese, ricevute da gennaio a dicembre 2027, numerazione da 1 (per vederlo nel generatore: scegli l'anno 2027 e premi «Tutto l'anno»):

• 12 ricevute, numerate da 1/2027 a 12/2027, una per mese;
• ogni ricevuta è di € 650,00, cioè più di € 77,47: su ognuna va una marca da € 2,00;
• in tutto 12 marche, cioè € 24,00;
• totale delle 12 ricevute: € 7.800,00 (€ 650,00 × 12).

Ogni mese, quando l'inquilino ti paga: metti la marca, scrivi nel testo la data del pagamento, poi scrivi la data e firma.

Se invece hai già incassato tutti i 12 mesi e le ricevute non le hai fatte, con «Una per tutto il periodo» ne prepari una sola da € 7.800,00, con una sola marca da € 2,00.

Chi paga la marca da bollo

Il codice civile dice che la ricevuta si rilascia «a richiesta e a spese del debitore» (articolo 1199), cioè di chi paga: per questo, di solito, il costo della marca è a carico dell'inquilino.

Verso il Fisco, se la marca manca, rispondono tutti e due, chi rilascia la ricevuta e chi la riceve (articolo 22 del DPR 642/1972; dal 2027 articolo 159 del decreto legislativo 123/2025). Chi però riceve una ricevuta senza marca che non ha scritto lui, come l'inquilino, non paga sanzioni se entro 15 giorni la porta all'Agenzia delle Entrate e paga solo i 2 €. In quel caso la sanzione resta a chi ha rilasciato la ricevuta.

La sanzione è pari all'80% dell'imposta, oltre ai 2 €: articolo 25 del DPR 642/1972, per le violazioni dal 1° settembre 2024. Dal 2027 la stessa misura è nell'articolo 52 del testo unico delle sanzioni tributarie (decreto legislativo 173/2024).

Casi particolari

• Più mesi pagati insieme, o mesi già incassati. Basta una ricevuta per tutto l'importo, con una sola marca da 2 €: l'imposta è fissa per ogni ricevuta. Nel generatore scegli «Una per tutto il periodo». La ricevuta però deve riguardare soldi già ricevuti. Se ogni mese è di 77,47 € o meno, le ricevute mensili non vogliono la marca, ma una ricevuta unica che supera 77,47 € sì.
• Solo spese di condominio. Le ricevute per il solo pagamento di spese di condominio sono esenti dal bollo. L'esenzione riguarda le spese di condominio, non utenze o altri costi. Se nella stessa ricevuta ci sono canone e spese, il generatore prevede la marca guardando il totale, per prudenza.
• Pagamento in contanti. L'affitto si può pagare in contanti se ogni pagamento resta sotto i 5.000 €: dal 2023 è il limite generale all'uso del contante (articolo 49 del decreto legislativo 231/2007). Il limite vale per ogni pagamento: 12 mesi da 650 € pagati in una volta sola (7.800 €) non si possono dare in contanti.
  • Nel 2014 e nel 2015 gli affitti delle abitazioni andavano pagati con mezzi tracciabili, ma quella regola è stata abrogata dal 1° gennaio 2016 (legge 208/2015, articolo 1, comma 902). In rete si legge ancora il contrario.
  • Con i contanti la ricevuta è la prova del pagamento: conviene rilasciarla sempre.
• Inquilino studente fuori sede. Se l'inquilino è uno studente universitario fuori sede e vuole detrarre l'affitto nella dichiarazione dei redditi, deve pagarti con bonifico o un altro mezzo tracciabile: con i contanti la detrazione del 19% non spetta (legge 160/2019, articolo 1, comma 679; dal 2027 articolo 14 del decreto legislativo 117/2026).
• Affitti brevi e affitti come impresa. Lo strumento è pensato per gli affitti di abitazioni tra privati: contratti 4+4, 3+2, transitori e per studenti. Per gli affitti brevi o turistici, o se affitti nell'ambito di un'impresa o di una professione, ci sono regole e adempimenti diversi, che qui non trattiamo.

Cosa cambia dal 2027

Dal 1° gennaio 2027 le regole sull'imposta di bollo passano dal DPR 642/1972 al nuovo testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (decreto legislativo 123/2025). Le sanzioni passano nel testo unico delle sanzioni tributarie (decreto legislativo 173/2024).

Gli importi non cambiano:

• la marca resta di 2 € e la soglia resta 77,47 € (allegato 3, tariffa, parte I, articolo 9);
• restano l'esenzione per le ricevute di sole spese di condominio e la regola per cui, se la marca manca, ne rispondono tutte e due le parti, con la stessa via d'uscita dei 15 giorni per chi riceve la ricevuta (articolo 159);
• la marca va sempre applicata prima di firmare (articolo 148);
• la sanzione resta dell'80% (articolo 52 del decreto legislativo 173/2024).

Cambia un dettaglio pratico. Già oggi sulla marca si può scrivere solo per annullarla. Dal 2027 l'annullamento non è più previsto e resta il divieto di scrivere o mettere timbri sulla marca (articolo 146): quindi, niente firma a cavallo della marca. Caratteristiche e modalità d'uso della marca le stabilisce l'Agenzia delle Entrate con un provvedimento (articolo 142): a gennaio controlleremo se ci sono novità e aggiorneremo questa pagina.

La cedolare secca passa nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026, articolo 203): anche lì sostituisce il bollo sul contratto, non quello sulle ricevute.