Il contratto di affitto 4+4, spiegato bene

Il 4+4 è il contratto di affitto per abitazione più usato in Italia: canone libero, quattro anni più altri quattro di rinnovo automatico. Qui trovi le regole che contano davvero, con le date, i numeri e le fonti.

Aggiornato al 2 ottobre 2026Regole verificate sulle fonti ufficiali in fondo alla pagina

Quanto dura davvero

La legge 431/1998 fissa la durata minima in quattro anni. Alla prima scadenza il contratto si rinnova da solo per altri quattro anni, salvo disdetta. Alla seconda scadenza (otto anni) ciascuna parte può disdire liberamente, con sei mesi di preavviso; se nessuno lo fa, il contratto si rinnova di nuovo per quattro anni, e così via.

Se nel contratto è scritta una durata inferiore a quattro anni, non vale: la durata è comunque quella di legge (art. 2, comma 1, L. 431/1998).

Esempio

Contratto con decorrenza 1° ottobre 2024.
Prima scadenza: 30 settembre 2028.
Rinnovo tacito fino al 30 settembre 2032.
Disdetta del proprietario per la prima scadenza: deve arrivare entro il 30 marzo 2028 (sei mesi prima), e solo per i motivi di legge.

Il rinnovo alla prima scadenza: il proprietario non è libero

Alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998, tra cui: destinare l'immobile a sé, al coniuge, ai figli o ai genitori come abitazione o per un'attività; venderlo a terzi (se non ha altre case oltre a quella in cui vive); ristrutturarlo in modo incompatibile con la permanenza dell'inquilino; l'inquilino ha un'altra casa libera nello stesso comune. La disdetta va mandata con almeno sei mesi di preavviso e deve indicare il motivo.

Attenzione. Se il proprietario disdice per uno di questi motivi e poi non lo realizza entro dodici mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento fino a 36 mensilità del canone (art. 3, comma 5). È il motivo per cui una disdetta alla prima scadenza va scritta con cura, meglio con un professionista.

L'inquilino, invece, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6), oppure quando il contratto lo consente (molti contratti prevedono il recesso libero con preavviso).

La disdetta: quando e come

Quando: almeno sei mesi prima della scadenza. Conta la data in cui la lettera arriva, non quella in cui parte.
Come: raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, perché serve la prova della consegna.
Cosa scrivere: gli estremi del contratto, la data di scadenza, la volontà di non rinnovare e, se è la prima scadenza e disdice il proprietario, il motivo di legge.

Per sapere entro quale giorno deve arrivare la disdetta del tuo contratto usa il calcolatore delle scadenze: calcola prima e seconda scadenza, il termine per la disdetta e la registrazione annuale, e ti dà le date in un file da mettere in calendario.

Il canone: cosa si può scrivere

Il canone è libero: lo decidono le parti. Si può prevedere l'aggiornamento ISTAT annuale, di norma nella misura del 75% della variazione dell'indice FOI (art. 32 L. 392/1978, come richiamato dalla prassi), oppure del 100% se il contratto lo dice espressamente. L'aggiornamento non è automatico: il proprietario deve chiederlo per iscritto, e vale dalla richiesta.

Con la cedolare secca niente ISTAT. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia all'aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011). Nel confronto fra i due regimi va messo in conto anche questo: lo fa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità e produce interessi legali a favore dell'inquilino (art. 11 L. 392/1978). Patti che prevedono un canone diverso da quello scritto nel contratto registrato sono nulli: l'inquilino può chiedere indietro quanto pagato in più.

Registrazione e tasse

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza, se anteriore) con il modello RLI, anche online. Senza registrazione il contratto è nullo e si rischiano le sanzioni per registrazione tardiva.

Regime	Cosa si paga	Quando
Cedolare secca 21%	il 21% del canone annuo, al posto di IRPEF, addizionali, registro e bollo	saldo entro il 30 giugno dell'anno dopo; acconto in due rate, 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre (rata unica a novembre sotto 257,52 €)
IRPEF ordinaria	IRPEF sul 95% del canone con gli scaglioni dell'anno (2026: 23%, 33%, 43%), più addizionali	acconti e saldo con la dichiarazione
Imposta di registro (solo con IRPEF)	2% del canone annuo, minimo 67 €, metà a carico di ciascuna parte	alla registrazione e ogni anno

La cedolare secca conviene quasi sempre con un contratto a canone libero, perché il 21% è più basso del primo scaglione IRPEF applicato al 95% del canone più il registro. Le eccezioni esistono (redditi bassi con detrazioni non assorbite, immobili storici): il calcolatore le segnala. Nel primo anno di cedolare di norma l'acconto non si paga, perché manca l'anno prima su cui calcolarlo; quanto versare a giugno e a novembre negli anni dopo lo dice il calcolo dell'acconto della cedolare secca. Se resti in IRPEF, registro e bollo li conta il calcolo dell'imposta di registro.

Cosa resta uguale, cosa cambia nel 2026

Dal 2026 gli scaglioni IRPEF sono tre (23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre), e il tasso di interesse legale è l'1,6%. Le regole sulla durata, sul rinnovo e sulla disdetta sono quelle della legge 431/1998 e non sono cambiate. Il testo unico sulle locazioni annunciato per il 2027 potrebbe rinumerare gli articoli: aggiorneremo questa guida quando sarà in vigore.

Domande frequenti

Il contratto 4+4 può essere più corto se lo vogliono entrambe le parti?

No, per l'abitazione principale la durata minima di quattro anni è inderogabile. Per esigenze temporanee esistono il contratto transitorio (da 1 a 18 mesi, con motivazione) e quello per studenti.

Se nessuno manda la disdetta cosa succede alla seconda scadenza?

Il contratto si rinnova tacitamente per altri quattro anni alle stesse condizioni, e così a ogni scadenza successiva.

Posso aumentare il canone al rinnovo?

Alla seconda scadenza (otto anni) il proprietario può proporre nuove condizioni, compreso il canone, con la disdetta per rinnovo a nuove condizioni; se l'inquilino non accetta, il contratto finisce. Alla prima scadenza no: si rinnova alle stesse condizioni, salvo l'aggiornamento ISTAT se previsto.

L'inquilino può andarsene prima dei quattro anni?

Sì, con sei mesi di preavviso, se ha gravi motivi (per esempio un trasferimento di lavoro) oppure se il contratto prevede il recesso libero. In entrambi i casi serve la lettera raccomandata o la PEC.

Quanto costa registrare il contratto?

Con la cedolare secca niente: imposta di registro e bollo sono assorbiti. Con l'IRPEF, il 2% del canone annuo (minimo 67 € il primo anno), diviso a metà tra proprietario e inquilino, più le marche da bollo da 16 € ogni 4 facciate di contratto.

Fonti ufficiali

Strumento informativo. Questa guida spiega le regole generali con le fonti indicate. Non sostituisce il parere di un commercialista, di un avvocato o di un CAF, che possono valutare il tuo caso specifico.