L'aggiornamento ISTAT del canone, spiegato bene

Il canone di affitto si aggiorna con l'inflazione solo se il contratto lo prevede, una volta l'anno, e mai con la cedolare secca. Qui trovi quando si applica, come si calcola e come si chiede all'inquilino, con l'ultimo indice ISTAT e le fonti.

Aggiornato al 2 ottobre 2026Regole verificate sulle fonti ufficiali in fondo alla pagina

Quando il canone si aggiorna

Il canone si aggiorna all'inflazione solo se il contratto contiene una clausola che lo prevede. Per le case non esiste più un aumento automatico «di legge»: la vecchia regola del 75% (art. 24 della legge 392/1978) è stata abrogata per le locazioni abitative dall'art. 14 della legge 431/1998. Cerca nel contratto le parole «ISTAT» o «aggiornamento»: se non ci sono, il canone resta quello firmato.

L'aggiornamento è annuale e scatta all'anniversario del contratto: il primo arriva al primo anniversario, e ogni aumento si calcola sul canone pagato in quel momento, già aggiornato negli anni precedenti. Un contratto iniziato il 1° settembre 2025 si aggiorna la prima volta il 1° settembre 2026. Se il contratto è iniziato il 29 febbraio, negli anni non bisestili l'anniversario è il 28.

Non è automatico neanche con la clausola. Nella maggior parte dei contratti l'aumento va chiesto per iscritto e vale dalla richiesta in poi (vedi «Come si comunica all'inquilino»). Se non lo chiedi, il canone resta fermo: gli aumenti non chiesti negli anni passati sono un capitolo a parte, e dipende dalla clausola.

75% o 100%: quale quota si applica

La clausola dice quale percentuale della variazione ISTAT si applica. Nel canone libero (4+4) vale quella scritta, spesso il 75% o il 100%; in altri contratti la legge mette un tetto.

Tipo di contratto	Quanto si può aumentare	Da dove viene la regola
Canone libero (4+4)	la percentuale scritta nella clausola, spesso il 75% o il 100%; senza clausola nessun aumento	il contratto (la vecchia regola del 75% per le case è stata abrogata nel 1998)
Canone concordato (3+2 o più lungo)	al massimo il 75%, e solo se lo prevedono il contratto e l'accordo territoriale del comune (dove l'accordo manca, il decreto ministeriale)	D.M. 16 gennaio 2017, art. 1, commi 9 e 12
Transitorio e studenti universitari	di norma nessun aggiornamento: i modelli ministeriali non lo prevedono	D.M. 16 gennaio 2017, Allegati B e C
Negozi, uffici e altri locali per un'attività	al massimo il 75% se la prima durata del contratto è quella minima di legge (6 anni, 9 per alberghi e teatri); un normale 6+6 rientra, il rinnovo automatico non conta	legge 392/1978, artt. 27, 28 e 32
Qualsiasi contratto con la cedolare secca	nessun aggiornamento finché dura la cedolare, anche se l'ha scelta un solo comproprietario	D.Lgs. 23/2011, art. 3, comma 11

Se la clausola di un contratto concordato o di un negozio con la durata minima dice 100%, la parte oltre il 75% non vale: il calcolo si fa comunque con il 75%.

Quale indice ISTAT e quale mese

L'indice giusto è quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI), al netto dei tabacchi: ISTAT lo pubblica ogni mese e lo indica proprio per aggiornare affitti e assegni. Si usa la variazione annuale pubblicata da ISTAT, cioè quanto sono cresciuti i prezzi rispetto allo stesso mese dell'anno prima. Non va confuso con il NIC, l'inflazione dei telegiornali: a luglio 2026, per esempio, il FOI segnava +2,8% e il NIC +2,9%.

Quale mese: quello indicato nel contratto. Se il contratto non lo dice, di solito si usa la variazione del mese che precede l'anniversario: per un contratto che si aggiorna il 1° settembre, quella di agosto. ISTAT pubblica l'indice di un mese verso la metà del mese successivo (quello di gennaio verso fine febbraio), quindi per gli anniversari nella prima metà del mese l'indice arriva dopo l'anniversario: la lettera parte spesso qualche settimana dopo.

Indice FOI senza tabacchi, variazione rispetto allo stesso mese dell'anno prima. Fonte ISTAT, dati controllati il 1° ottobre 2026; il prossimo indice (settembre 2026) è in calendario per il 16 ottobre 2026.
Mese	Variazione annua FOI
Aprile 2026	+2,6%
Maggio 2026	+3,0%
Giugno 2026	+2,9%
Luglio 2026	+2,8%
Agosto 2026	+3,4%

Da gennaio 2026 l'indice ha una nuova base (2025 = 100). Non serve nessuna conversione se usi la variazione annuale pubblicata: sbaglia solo chi divide a mano un indice nuovo per uno vecchio in base 2015 (il coefficiente di raccordo tra le due basi è 1,214). ISTAT a volte corregge un valore già pubblicato e lo segnala con la lettera «r»: se dopo la lettera il numero cambia, rifai il calcolo e parlane con l'inquilino.

La formula e un esempio svolto

Nuovo canone = canone attuale × (1 + variazione ISTAT × quota), arrotondato al centesimo. L'aumento mensile è la differenza tra nuovo e vecchio canone; quello annuo è l'aumento mensile per 12.

Esempio

Contratto a canone libero iniziato il 1° settembre 2025, canone di 850 € al mese, clausola ISTAT al 75%, senza cedolare secca.
Anniversario: 1° settembre 2026. Indice del mese precedente: agosto 2026, +3,4%.
Percentuale di aumento: 3,4% × 75% = 2,55%.
Nuovo canone: 850 € × 1,0255 = 871,675 €, arrotondato a 871,68 €.
Aumento: 21,68 € al mese, 260,16 € in un anno.
Con la clausola al 100%: 850 € × 1,034 = 878,90 € (+28,90 € al mese).

Il calcolatore dell'adeguamento ISTAT fa questo conto con l'ultimo indice pubblicato, applica i limiti del tuo tipo di contratto, blocca il calcolo se c'è la cedolare secca e prepara la lettera per l'inquilino.

E l'imposta di registro? Se non hai la cedolare e paghi l'imposta di registro anno per anno, nel versamento devi tenere conto del canone aggiornato (lo indica l'Agenzia delle Entrate). Un aumento che scatta a metà di un'annualità del contratto non cambia l'imposta di quell'annualità: conta dalla successiva (art. 35, comma 2, DPR 131/1986; dal 2027 art. 39, comma 2, D.Lgs. 123/2025). L'annualità sul canone aggiornato la conta il calcolo dell'imposta di registro.

Come si comunica all'inquilino

Come: con una lettera scritta, mandata con raccomandata con ricevuta di ritorno oppure PEC, perché serve la prova della consegna. Conta il giorno in cui la lettera arriva, non quello in cui parte.
Cosa scrivere: gli estremi del contratto, l'indice usato (mese e variazione), la percentuale della clausola, il vecchio e il nuovo canone, e da quale mensilità si paga il nuovo importo.
Tono: è una richiesta, non un'imposizione. Per negozi e uffici la legge dice proprio «su richiesta del locatore» (art. 32 della legge 392/1978).

Da quando vale l'aumento: dipende dalla clausola. Alcuni contratti dicono che l'aggiornamento è automatico dall'anniversario; molti altri riprendono una vecchia formula, oggi abrogata per le case, per cui l'aumento «decorre dal mese successivo a quello in cui ne viene fatta richiesta». Per non chiedere più del dovuto con nessuna delle due clausole, la regola prudente è questa: se la lettera parte in un mese precedente a quello dell'anniversario, chiedi il nuovo canone dall'anniversario; se parte nel mese dell'anniversario o dopo, chiedilo dal mese successivo a quello in cui l'inquilino la riceve.

Niente arretrati «a sorpresa». La lettera non deve chiedere differenze per i mesi già passati. Se non hai chiesto l'aggiornamento per uno o più anni e pensi che ti spettino degli arretrati, dipende dalla clausola e da come la leggono i giudici: fatti consigliare da un professionista o da un'associazione di proprietari prima di chiederli.

Cedolare secca: niente aggiornamento

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia per legge a qualsiasi aggiornamento del canone per tutta la durata della scelta, anche se il contratto lo prevede e compresa la variazione ISTAT (art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011; dal 1° gennaio 2027 art. 206, comma 3, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi). È una regola che non si può cambiare con un accordo.

Se l'immobile è di più proprietari, basta che la cedolare l'abbia scelta uno perché nessuno possa chiedere l'aumento, perché il canone è uno solo: lo dice la circolare dell'Agenzia delle Entrate 26/E del 2011. La rinuncia va comunicata prima all'inquilino con raccomandata (non consegnata a mano), salvo che sia già scritta nel contratto. Gli aumenti incassati mentre c'era la cedolare vanno restituiti.

Secondo la stessa circolare, chi lascia la cedolare non può chiedere l'aumento nemmeno per l'anno di contratto che comincia subito dopo l'ultimo anno in cedolare: si riprende dall'anniversario successivo. Nel confronto tra cedolare e IRPEF questa rinuncia va messa in conto: lo fa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Se l'inquilino non paga l'aumento

Controlla che l'aumento sia dovuto: clausola nel contratto, nessuna cedolare secca (tua o di un comproprietario), percentuale entro i limiti del tuo tipo di contratto, lettera arrivata e decorrenza giusta. Un errore in uno di questi punti è il motivo più frequente del rifiuto.
Manda un promemoria scritto con il conto della differenza (nell'esempio sopra, 21,68 € al mese dal 1° settembre 2026) e la copia della lettera: spesso basta.
Se continua a pagare il vecchio canone, la differenza non pagata resta un tuo credito: segna ogni rata, conserva lettere e ricevute. Il deposito cauzionale si regola alla fine del contratto, non durante.

Se la differenza ISTAT è l'unica somma non pagata, chiedere la risoluzione del contratto per morosità è un passo sproporzionato e l'esito dipende dal giudice, che valuta quanto è grave l'inadempimento. Prima di qualsiasi azione legale fatti consigliare da un professionista o da un'associazione di proprietari.

Domande frequenti

L'aggiornamento ISTAT dell'affitto è obbligatorio?

No. Il canone si aggiorna solo se il contratto contiene una clausola che lo prevede. Per le case la legge non prevede più un aumento automatico: la vecchia regola del 75% (art. 24 della legge 392/1978) è stata abrogata per le locazioni abitative dalla legge 431/1998. Con la cedolare secca l'aggiornamento è sospeso anche se il contratto lo prevede.

Ogni quanto si aggiorna il canone?

Una volta l'anno, all'anniversario del contratto, se la clausola lo prevede. Il primo aggiornamento arriva al primo anniversario: un contratto iniziato il 1° ottobre 2025 si aggiorna la prima volta il 1° ottobre 2026. Ogni aggiornamento si calcola sul canone pagato in quel momento, già aggiornato negli anni prima.

Quale mese dell'indice ISTAT devo usare?

Quello indicato nel contratto. Se il contratto non lo dice, di solito si usa la variazione del mese che precede l'anniversario: per un aggiornamento del 1° settembre 2026, quella di agosto 2026, pari a +3,4%. ISTAT pubblica l'indice di un mese verso la metà del mese successivo, quello di gennaio verso fine febbraio.

Posso chiedere gli aumenti ISTAT degli anni passati?

Dipende dalla clausola. Per negozi e uffici la legge prevede l'aggiornamento su richiesta del proprietario (art. 32 della legge 392/1978), e molti contratti per le case dicono che l'aumento vale dal mese successivo alla richiesta: con queste clausole è difficile recuperare gli anni in cui non hai chiesto nulla. Con una clausola automatica il discorso cambia, ma la risposta la danno i giudici: fatti consigliare prima di chiedere arretrati.

Con la cedolare secca posso chiedere l'aumento ISTAT?

No. Con la cedolare secca il proprietario rinuncia, per tutta la durata della scelta, a qualsiasi aggiornamento del canone, anche se il contratto lo prevede (art. 3, comma 11, del D.Lgs. 23/2011). Se l'immobile è di più proprietari basta che la scelga uno perché l'aggiornamento sia sospeso per tutti, e secondo l'Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011) l'aumento non spetta nemmeno per l'anno di contratto che segue l'ultimo anno in cedolare. Gli aumenti già incassati vanno restituiti.

L'aumento ISTAT cambia l'imposta di registro?

Sì, se paghi l'imposta anno per anno: l'Agenzia delle Entrate indica che nel calcolo si tiene conto degli adeguamenti del canone, come l'ISTAT. Un aumento che scatta a metà di un'annualità del contratto conta dall'annualità successiva. Se hai pagato l'imposta per tutta la durata in una volta, conta solo in caso di proroga; se tutti i proprietari hanno scelto la cedolare secca, l'imposta di registro non si paga.

Fonti ufficiali

Strumento informativo. Questa guida spiega le regole generali con le fonti indicate. Non sostituisce il parere di un commercialista, di un avvocato o di un CAF, che possono valutare il tuo caso specifico.