La cedolare secca sull'affitto, spiegata bene

Cosa è e cosa sostituisce

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: si paga una percentuale fissa sul canone annuo scritto nel contratto, senza riduzioni, e al suo posto non si pagano l'IRPEF e le addizionali regionale e comunale sul reddito dell'affitto, né l'imposta di registro e il bollo sul contratto (anche sulle proroghe e sulla risoluzione). È una scelta del proprietario, contratto per contratto, e vale per tutta la durata dell'opzione. Quanto valgono il registro e il bollo che così non paghi lo dice il calcolo dell'imposta di registro.

Le aliquote sono due: il 21% per tutti i contratti abitativi e il 10% per i contratti a canone concordato e per quelli per studenti universitari, se la casa è in un comune ad alta tensione abitativa. Le spese condominiali indicate a parte non entrano nel canone tassato.

Chi può sceglierla

• Il proprietario (o l'usufruttuario) persona fisica, che affitta fuori dall'esercizio di un'impresa o di una professione. Le società no.
• Abitazioni delle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10 (uffici), e le pertinenze (cantina, box) affittate insieme alla casa, oppure con un contratto separato tra le stesse parti che richiama quello della casa.
• L'inquilino deve essere una persona che prende la casa per abitarci: se affitta come impresa o professionista (per esempio un'azienda per un suo dipendente), per l'Agenzia delle Entrate la cedolare non si può scegliere. La questione è discussa nei tribunali: chiedi a un professionista.
• In comproprietà ogni proprietario decide per sé: uno può scegliere la cedolare e l'altro restare con l'IRPEF, ciascuno per la sua quota di canone.

Il 10%: canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa

L'aliquota del 10% spetta ai contratti a canone concordato (3+2) e a quelli per studenti universitari, se l'abitazione è in un comune ad alta tensione abitativa: tutti i capoluoghi di provincia; Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i comuni confinanti; gli altri comuni dell'elenco CIPE. Nel dubbio chiedi al Comune.

• Negli altri comuni il concordato paga il 21%, come un canone libero. Resta lo sconto del 25% sull'IMU, che vale in tutti i comuni.
• I contratti transitori pagano sempre il 21%, anche nei comuni ad alta tensione.
• Se il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per il 10% serve l'attestazione di un'associazione che ha firmato l'accordo territoriale (l'accordo locale che fissa i canoni concordati).
• In alcuni comuni colpiti da calamità il 10% per il concordato spetta anche fuori dall'elenco: solo l'aliquota, senza gli altri sconti su IRPEF e registro. Verifica con un professionista.

A cosa rinunci: l'aggiornamento ISTAT

Finché dura la cedolare non puoi chiedere nessun aumento del canone, nemmeno l'aggiornamento ISTAT, anche se il contratto lo prevede. È una regola di legge che non si può cambiare con un accordo.

• Prima di scegliere la cedolare devi mandare all'inquilino una raccomandata in cui rinunci agli aumenti per tutta la durata dell'opzione: senza, la scelta non ha effetto.
• La raccomandata consegnata a mano non vale, nemmeno con la firma dell'inquilino; se gli inquilini sono più di uno, va mandata a ciascuno.
• Non serve se la rinuncia è già scritta nel contratto.
• In comproprietà basta che un solo proprietario scelga la cedolare perché nessuno possa chiedere l'aggiornamento.
• Se revochi la cedolare, l'aggiornamento non spetta nemmeno per l'anno di contratto che comincia subito dopo: puoi chiederlo di nuovo dall'anniversario successivo.

Quanto vale questa rinuncia dipende dall'inflazione: con la variazione di luglio 2026 (+2,8%) e la clausola al 75%, un canone di 800 € salirebbe a 816,80 € il secondo anno. Il calcolatore ISTAT ti dà l'aumento esatto con l'indice del tuo mese; il confronto cedolare o IRPEF mette in conto anche gli anni successivi.

Come si sceglie, si conferma e si revoca

1. Alla registrazione: con il modello RLI, entro 30 giorni dalla firma (o dall'inizio, se viene prima). Prima, la raccomandata all'inquilino.
2. In un anno successivo: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, sempre con il modello RLI. L'imposta di registro e il bollo già pagati non vengono rimborsati.
3. Al rinnovo: la scelta va confermata con la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza. Se te ne dimentichi ma continui a versare e a dichiarare la cedolare, non la perdi; la proroga va comunque comunicata.
4. Revoca: entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente, pagando l'imposta di registro dell'anno che inizia. Più avanti puoi tornare alla cedolare.

Gli anni si contano dalla data di inizio del contratto, non dal 1° gennaio: per un contratto partito il 1° maggio 2026 il termine per cambiare regime è il 31 maggio di ogni anno (se cade di sabato, di domenica o in un giorno di festa, il primo giorno lavorativo dopo). Per il tuo contratto il termine già spostato al giorno lavorativo te lo dà il calcolo dell'imposta di registro, alla voce «Annualità successiva».

Acconti e saldo: quando si paga

La cedolare si paga con le stesse scadenze dell'IRPEF, nella dichiarazione dei redditi, con il modello F24. Il saldo dell'anno si versa entro il 30 giugno dell'anno dopo (o entro il 30 luglio con lo 0,40% in più). L'acconto per l'anno in corso è pari al 100% della cedolare dell'anno prima e si paga solo se questa supera 51,65 €: in un'unica rata entro il 30 novembre se è inferiore a 257,52 €, altrimenti in due rate, il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre. Gli importi si versano in euro interi, come sono scritti nella dichiarazione: in pratica nessun acconto fino a 51 €, rata unica da 52 a 257 €, due rate da 258 €. Nel primo anno di cedolare di norma l'acconto non si paga, perché manca l'anno precedente su cui calcolarlo.

I codici tributo F24 sono 1840 (acconto, prima rata), 1841 (acconto, seconda rata o unica) e 1842 (saldo). Per sapere quanto versare a giugno e a novembre, in euro interi come si scrivono sull'F24, usa il calcolo dell'acconto della cedolare secca.

Quando non conviene

Con un contratto a canone libero, guardando solo alle imposte sull'affitto, la cedolare costa quasi sempre meno: con l'IRPEF paghi almeno il 23% sul 95% del canone, più le addizionali e metà dell'imposta di registro. L'IRPEF può convenire in questi casi.

• Redditi bassi da lavoro o pensione: la detrazione che ti spetta può assorbire anche l'imposta sull'affitto, mentre con la cedolare la parte che avanza si perde. Sotto i 15.000 € di altri redditi il conto va fatto con il CAF o il commercialista.
• Detrazioni che non riesci a usare (familiari a carico, spese mediche, lavori in casa): sulla cedolare non si applicano.
• Solo redditi di immobili, fino a 500 € l'anno: l'IRPEF non è dovuta, la cedolare sì.
• Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano, e immobili storici vincolati: l'IRPEF si paga sul 75% o sul 65% del canone, la cedolare sul 100%.
• Forti aumenti ISTAT previsti dal contratto, a cui con la cedolare rinunci.