Il contratto 3+2 a canone concordato, spiegato bene

Il 3+2 è il contratto a canone concordato: il canone non è libero ma segue l'accordo territoriale del tuo comune e, in cambio, la durata è più corta e le tasse più basse. Qui trovi durata, rinnovi, disdetta, canone e sconti fiscali, con le date e le fonti.

Aggiornato al 2 ottobre 2026Regole verificate sulle fonti ufficiali in fondo alla pagina

Cos'è il canone concordato

Il contratto a canone concordato è previsto dall'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998: il canone e le altre condizioni non le decidono le parti da sole, ma seguono un accordo territoriale firmato nel comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini. Il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 fissa i criteri degli accordi e il contratto tipo da usare (Allegato A), che non si può modificare nelle parti obbligatorie.

L'accordo divide il comune in zone e per ogni zona fissa una fascia di canone (minimo e massimo al metro quadro). Dentro la fascia il canone dipende dalle caratteristiche dell'immobile: metri quadri, piano, ascensore, arredo, classe energetica e così via, secondo le tabelle dell'accordo. Trovi l'accordo sul sito del Comune o delle associazioni che lo hanno firmato; se nel tuo comune non c'è, chiedi al Comune quale accordo si applica.

Non è un 4+4 più corto. Se il canone supera il massimo dell'accordo, la parte in più non vale (art. 13 L. 431/1998) e si perdono gli sconti fiscali. Il 3+2 conviene quando il canone dell'accordo non è troppo lontano da quello di mercato: i vantaggi fiscali fanno il resto.

Quanto dura: 3 anni, poi 2, poi di 2 in 2

La durata minima è di tre anni (art. 2, comma 5, L. 431/1998). Alla prima scadenza, se le parti non si accordano su un rinnovo, il contratto si allunga da solo di due anni. Alla fine di questi due anni ciascuna parte può mandare la disdetta; se nessuno lo fa, il contratto si rinnova da solo per altri due anni, e così a ogni scadenza: lo ha chiarito nel 2019 una norma di interpretazione autentica (art. 19-bis del decreto-legge 34/2019).

Il primo periodo può essere più lungo del minimo (4+2, 5+2): conta la durata scritta nel contratto. Una durata più corta di tre anni invece non vale. Per scadenze, disdette e rinnovi di due anni del tuo contratto usa il calcolatore delle scadenze; le date per l'Agenzia delle Entrate (registrazione e comunicazione del rinnovo), spostate al primo giorno lavorativo quando cadono di sabato, di domenica o in un giorno di festa, te le dà il calcolo dell'imposta di registro.

Disdetta e rinnovo: cosa può fare ciascuno

Prima scadenza (dopo 3 anni). Il proprietario può disdire solo per uno dei motivi elencati dall'articolo 3 della legge 431/1998 (per esempio usare la casa per sé o per un familiare stretto, venderla se non ha altre abitazioni, ristrutturare l'intero stabile), con una raccomandata che arrivi almeno sei mesi prima e con il motivo scritto nella lettera: senza il motivo la disdetta non vale. Se poi non usa la casa per quel motivo entro 12 mesi, l'inquilino può chiedere di tornare nel contratto o un risarcimento di almeno 36 mensilità.
Fine dei 2 anni in più (dopo 5 anni). Proprietario e inquilino possono mandare una raccomandata, almeno sei mesi prima, per non rinnovare o proporre nuove condizioni. Qui non c'è la regola dei 60 giorni per rispondere che vale nel 4+4. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo per due anni.
L'inquilino può lasciare la casa in qualsiasi momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso (art. 3, comma 6, L. 431/1998; il contratto tipo lo ripete all'articolo 8). Controlla anche cosa dice il contratto se vuole andarsene prima.

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma (o dall'inizio, se viene prima) con il modello RLI; il rinnovo, anche quello automatico di due anni, va comunicato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, anche con la cedolare secca. Le regole su come si contano i sei mesi e su cosa scrivere nella lettera sono nella guida alla disdetta.

Il canone: attestazione e aggiornamento ISTAT

Il canone si calcola con le tabelle dell'accordo. Se il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini, per avere gli sconti fiscali serve l'attestazione di un'associazione che ha firmato l'accordo: un documento che conferma che canone e contenuto del contratto rispettano l'accordo. Chiedila prima di registrare il contratto e conservala con il contratto.

L'aggiornamento ISTAT nel 3+2 non è automatico e ha un tetto: al massimo il 75% della variazione dell'indice FOI, e solo se lo prevedono il contratto e l'accordo territoriale (DM 16 gennaio 2017, art. 1, commi 9 e 12, e Allegato A, art. 2). Con un canone di 800 € e una variazione del 2,8%, il nuovo canone sarebbe 800 × (1 + 2,8% × 75%) = 816,80 €.

Con la cedolare secca niente ISTAT. Chi sceglie la cedolare rinuncia a ogni aggiornamento del canone per tutta la durata dell'opzione, e deve dirlo prima all'inquilino con una raccomandata (art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011). Nel 3+2 la rinuncia pesa poco, perché l'aggiornamento era già limitato al 75%: per questo quasi tutti i proprietari scelgono la cedolare al 10%.

Gli sconti fiscali: cedolare al 10%, IRPEF, registro e IMU

Gli sconti del canone concordato valgono se l'abitazione è in un comune ad alta tensione abitativa: tutti i capoluoghi di provincia, Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i comuni confinanti, e gli altri comuni dell'elenco CIPE. Solo la riduzione IMU vale in tutti i comuni.

Imposta	Canone libero (4+4)	Canone concordato (3+2) in comune ad alta tensione
Cedolare secca	21% del canone annuo	10% del canone annuo
IRPEF (se non scegli la cedolare)	si tassa il 95% del canone	si tassa il 66,5% del canone (il 95%, ridotto di un altro 30%)
Imposta di registro (solo con IRPEF)	2% del canone annuo, minimo 67 €	2% calcolato sul 70% del canone, minimo 67 €
IMU	piena	ridotta al 75%, in tutti i comuni (L. 160/2019, art. 1, comma 760)

Fuori dai comuni ad alta tensione il 3+2 si tassa come un canone libero (cedolare al 21%, IRPEF sul 95%), salvo alcuni comuni colpiti da calamità dove spetta solo l'aliquota del 10%. Per vedere cosa cambia con i tuoi numeri usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF, che conosce le regole del concordato; l'IMU ridotta al 75% la conta il calcolo dell'IMU.

Esempio svolto: 3+2 dal 1° ottobre 2026, 800 € al mese

Le date

Contratto firmato e iniziato il 1° ottobre 2026: registrazione entro lunedì 2 novembre 2026 (il 31 ottobre è sabato, il 1° novembre è festa).
Prima scadenza: 30 settembre 2029. Disdetta del proprietario (solo per i motivi di legge) da far arrivare entro il 30 marzo 2029; consigliato spedirla entro il 28 febbraio 2029.
Senza disdetta valida e senza un accordo diverso, il contratto si allunga di 2 anni, fino al 30 settembre 2031; il rinnovo va comunicato all'Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre 2029.
Fine dei 2 anni in più: disdetta (proprietario o inquilino) da far arrivare entro il 30 marzo 2031, che è una domenica: meglio entro venerdì 28 marzo 2031.
Se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo fino al 30 settembre 2033, e poi di 2 anni in 2 anni.

Le tasse (comune ad alta tensione abitativa)

Canone annuo: 800 × 12 = 9.600 €.
Cedolare secca al 10%: 960 € l'anno. Con un 4+4 allo stesso canone sarebbero 2.016 € (21%).
IRPEF: si tassa il 66,5% del canone, cioè 6.384 €, con gli scaglioni dell'anno insieme agli altri redditi; in più l'imposta di registro, 2% sul 70% del canone (134 € l'anno, metà a carico di ciascuna parte).
IMU: ridotta al 75% in ogni caso. Se l'IMU piena fosse 1.000 €, ne paghi 750.

Cosa cambia nel 2027

Le regole su durata, rinnovo e disdetta restano quelle della legge 431/1998 e del decreto del 2017. Dal 1° gennaio 2027 cambiano solo i numeri degli articoli fiscali: gli sconti IRPEF e registro del canone concordato (oggi all'articolo 8 della legge 431/1998) passano all'articolo 39 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026), e la cedolare secca agli articoli 203-206. Le aliquote (10% e 21%) e le percentuali (66,5%, 70%, 75%) non cambiano. Aggiorneremo questa guida se la legge di bilancio toccherà questi numeri.

Domande frequenti

Il contratto 3+2 può durare più di 3 anni?

Sì. Tre anni è il minimo del primo periodo: si può fare un 4+2 o un 5+2, scrivendolo nel contratto. La proroga di 2 anni alla prima scadenza e i rinnovi di 2 anni in 2 anni restano uguali. Una durata più corta di 3 anni invece non vale.

Alla fine dei 5 anni il contratto finisce da solo?

No. Se nessuno manda la raccomandata almeno 6 mesi prima, il contratto si rinnova da solo per altri 2 anni alle stesse condizioni, e così a ogni scadenza (art. 19-bis del decreto-legge 34/2019). Per farlo finire serve la lettera, anche da parte dell'inquilino.

Serve sempre l'attestazione dell'associazione?

Serve quando il contratto è stato firmato senza l'assistenza delle associazioni di proprietari e inquilini: senza attestazione l'Agenzia delle Entrate non riconosce gli sconti (cedolare al 10%, IRPEF sul 66,5%, registro sul 70%). Se vi ha assistito un'associazione che ha firmato l'accordo, è lei a garantire che il contratto rispetta l'accordo. Chiedila prima di registrare il contratto.

Quanto si risparmia con il 3+2 rispetto al 4+4?

Dipende dal comune e dal canone. In un comune ad alta tensione abitativa, con 800 € al mese, la cedolare costa 960 € l'anno invece di 2.016 €: 1.056 € in meno. In più l'IMU è ridotta al 75% in tutti i comuni. Va messo sulla bilancia il canone: se l'accordo territoriale fissa un canone molto più basso di quello di mercato, lo sconto fiscale può non bastare a compensarlo.

Posso applicare l'aumento ISTAT nel canone concordato?

Solo se lo prevedono il contratto e l'accordo territoriale, e al massimo per il 75% della variazione dell'indice FOI. Con la cedolare secca nessun aumento: rinunci all'aggiornamento per tutta la durata dell'opzione, e devi comunicarlo all'inquilino con raccomandata prima di sceglierla.

Quali comuni sono ad alta tensione abitativa?

Tutti i capoluoghi di provincia; Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia con i comuni confinanti; gli altri comuni dell'elenco CIPE. Nel dubbio chiedi al Comune. Fuori dall'elenco il 3+2 ha solo la riduzione IMU al 75%, salvo alcuni comuni colpiti da calamità dove spetta anche la cedolare al 10%.

Fonti ufficiali

Strumento informativo. Questa guida spiega le regole generali con le fonti indicate. Non sostituisce il parere di un commercialista, di un avvocato o di un CAF, che possono valutare il tuo caso specifico.