L'IMU sulla casa che affitti, spiegata bene

Chi la paga: il proprietario, mai l'inquilino

L'IMU è dovuta da chi possiede l'immobile: il proprietario, oppure chi ha un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. L'inquilino non la paga mai: verso il comune risponde solo il proprietario, qualunque cosa ci sia scritta nel contratto. In comproprietà ciascuno paga per la sua quota.

• L'abitazione principale (quella in cui vivi e hai la residenza) è esente, salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. La casa che affitti no: l'IMU si paga sempre, anche se resta vuota per qualche mese.
• La cedolare secca non la sostituisce: l'IMU si paga sia con la cedolare sia con l'IRPEF.
• Per chi affitta come privato l'IMU non si scarica dalle tasse sull'affitto: non è deducibile né dall'IRPEF né dalla cedolare.
• L'inquilino paga invece la TARI, la tassa sui rifiuti, salvo gli affitti fino a 6 mesi nell'anno, in cui resta a carico del proprietario.

La base imponibile: rendita catastale per 1,05 per 160

Si parte dalla rendita catastale, che trovi sulla visura (gratis per il proprietario, sul sito dell'Agenzia delle Entrate) o nell'atto di acquisto. La rendita si rivaluta del 5% e si moltiplica per un coefficiente che dipende dalla categoria catastale.

Ogni unità fa storia a sé: la casa e il box hanno due rendite e due basi imponibili, e le due imposte si sommano. Sulla casa affittata non vale l'esenzione delle pertinenze dell'abitazione principale.

Il calcolo dell'IMU sulla seconda casa fa questo conto con l'aliquota del tuo comune, la quota e i mesi di possesso, e ti dà acconto e saldo da scrivere nell'F24.

L'aliquota la decide il comune

L'aliquota di base per gli «altri fabbricati» (tutto ciò che non è abitazione principale) è dello 0,86%. Ogni comune può alzarla fino all'1,06%, abbassarla fino ad azzerarla e differenziarla per casi (per esempio case affittate a canone concordato o tenute a disposizione). Nei comuni che applicavano la maggiorazione TASI può arrivare all'1,14%. L'1,06% è il valore più diffuso nelle città e il riferimento che usiamo quando la delibera non è disponibile.

• La delibera e il prospetto delle aliquote si cercano per comune e anno nella ricerca del Dipartimento delle Finanze: è l'unica fonte che fa fede.
• Il prospetto vale per l'anno solo se è pubblicato sul sito del Dipartimento entro il 28 ottobre; altrimenti si applicano le aliquote dell'anno prima.
• A Bolzano e Trento non c'è l'IMU ma l'IMI e l'IMIS, con regole proprie delle due province.

Nel report gratuito del tuo immobile l'IMU è calcolata con l'aliquota che inserisci, o con l'1,06% se non la conosci: in quel caso te lo diciamo, perché la differenza tra 0,86% e 1,06% su una casa media vale un paio di centinaia di euro l'anno. Per la sola IMU, con acquisto o vendita in corso d'anno e l'acconto già versato, c'è il calcolo dell'IMU.

Pro quota e pro mesi: la regola dei 15 giorni

L'IMU si calcola per anni solari, in proporzione alla quota di possesso e ai mesi in cui hai posseduto l'immobile. Un mese conta per intero se il possesso è durato più della metà dei suoi giorni (è la cosiddetta regola dei 15 giorni); altrimenti non conta. Il giorno del rogito si conta a chi compra, e se nel mese del rogito i giorni di possesso sono pari, il mese è di chi compra.

Lo stesso vale per la quota: con il 50% di una casa paghi il 50% dell'imposta, e ogni comproprietario fa il suo F24.

Lo sconto del 25% con il canone concordato

Per le abitazioni affittate a canone concordato (il 3+2 della legge 431/1998) l'imposta è ridotta al 75%, in tutti i comuni, anche fuori da quelli ad alta tensione abitativa, e sia con la cedolare sia con l'IRPEF. Lo sconto si applica all'imposta calcolata con l'aliquota decisa dal comune, che può a sua volta prevedere un'aliquota più bassa per questi contratti: in quel caso i due vantaggi si sommano.

Esempio svolto: dalla rendita alle rate

Sulla sola casa di questo esempio, la differenza tra un comune allo 0,86% e uno all'1,06% è di 235,20 € l'anno: per questo conviene leggere la delibera e non fidarsi di un'aliquota «media».

Quando e come si paga: 16 giugno, 16 dicembre, F24

• Acconto entro il 16 giugno: metà dell'imposta annua, calcolata con l'aliquota dell'anno prima.
• Saldo entro il 16 dicembre: il resto, a conguaglio, con l'aliquota dell'anno in corso pubblicata entro il 28 ottobre.
• Puoi anche pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno.
• Se la scadenza cade di sabato o in un giorno festivo, slitta al primo giorno lavorativo.

Si paga con il modello F24, sezione «IMU e altri tributi locali», anche online dal tuo home banking o dai servizi dell'Agenzia delle Entrate. Nel rigo si indicano il codice catastale del comune, l'anno, la casella acconto o saldo, il numero di immobili e il codice tributo 3918 («IMU, imposta municipale propria per gli altri fabbricati, comune»). Chi ha case in comuni diversi compila un rigo per comune. La dichiarazione IMU non serve se non cambia nulla: va presentata, entro il 30 giugno dell'anno dopo, solo quando cambiano elementi che il comune non conosce.