Contratto transitorio e contratto per studenti: quale usare e come funzionano

Due contratti brevi, due scopi diversi

Sono i due contratti dell'articolo 5 della legge 431/1998, pensati per chi non ha bisogno di una casa per quattro anni. Non sono intercambiabili: il transitorio richiede un'esigenza temporanea vera e documentata, quello per studenti richiede un inquilino iscritto all'università fuori dal comune in cui risiede.

Il contratto transitorio: quando si può fare

Il transitorio vale solo se rispetta le condizioni del decreto del 2017 (art. 2): dura al massimo 18 mesi; l'esigenza transitoria, tua o dell'inquilino, è tra quelle previste dall'accordo territoriale del comune (per esempio un lavoro a termine, un trasferimento temporaneo, l'attesa di una casa in consegna, cure o studio) ed è scritta nel contratto; oltre i 30 giorni l'esigenza va anche documentata con gli allegati; nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone deve stare nei valori minimi e massimi dell'accordo territoriale.

Il contratto finisce alla data scritta senza bisogno di disdetta. Prima della scadenza l'inquilino può andarsene solo per gravi motivi, con il preavviso scritto nel contratto (Allegato B, art. 10). Il canone non si aggiorna con l'ISTAT: il modello non lo prevede. Il contratto va registrato entro 30 giorni come gli altri, e se finisce prima della data va comunicata la fine anticipata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (67 € di imposta in regime IRPEF, niente con la cedolare).

Se l'esigenza transitoria non è vera (o non è scritta bene)

È il rischio principale di questo contratto. Se mancano le condizioni di legge (durata oltre i 18 mesi, esigenza non prevista dall'accordo o non scritta, documenti mancanti, canone fuori dai valori dell'accordo nei comuni sopra i 10.000 abitanti), il contratto diventa un 4+4 a canone libero: lo dice l'articolo 2, comma 6, del decreto del 2017, che lo riconduce alla durata dell'articolo 2, comma 1, della legge 431/1998. L'inquilino può restare quattro anni più quattro.

Se l'esigenza era tua (per esempio la casa ti serviva per un figlio) e, riavuta la casa, non la usi per quel motivo entro 6 mesi senza un giustificato motivo, l'inquilino può chiedere di tornare nel contratto o un risarcimento di 36 mensilità (Allegato B, art. 3). Per questo l'esigenza va scritta con precisione, con i documenti che la provano allegati al contratto, e non si usa il transitorio per aggirare il 4+4.

Il contratto per studenti universitari

Si può fare solo nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati (e in quelli vicini), e solo se l'inquilino è iscritto a un corso in un comune diverso da quello in cui risiede. Il contratto tipo è l'Allegato C del decreto del 2017; può firmarlo uno studente o un gruppo di studenti. Il canone è concordato: segue l'accordo territoriale, come nel 3+2, e se il contratto non è stato assistito dalle associazioni serve la loro attestazione per gli sconti fiscali.

• Durata: da 6 mesi a 3 anni (da 6 a 36 mesi).
• Rinnovo: alla scadenza si rinnova da solo per lo stesso periodo, a meno che l'inquilino non mandi la disdetta con una lettera che arrivi almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza. Il modello non prevede una disdetta del proprietario a questa scadenza.
• Uscita anticipata: l'inquilino può andarsene per gravi motivi con raccomandata almeno 3 mesi prima (Allegato C, art. 9).
• ISTAT: il modello non prevede l'aggiornamento del canone.
• Agenzia delle Entrate: registrazione entro 30 giorni; il rinnovo va comunicato entro 30 giorni dalla scadenza, anche con la cedolare.

Le tasse: dove c'è il 10% e dove no

Il contratto per studenti ha gli stessi sconti del canone concordato, se la casa è in un comune ad alta tensione abitativa (tutti i capoluoghi di provincia, le grandi città con i comuni confinanti, gli altri comuni dell'elenco CIPE): cedolare secca al 10% invece del 21%, IRPEF sul 66,5% del canone invece del 95%, imposta di registro calcolata sul 70% del canone. Fuori da questi comuni si tassa come un canone libero.

Il transitorio invece paga la cedolare al 21% anche nei comuni ad alta tensione e l'IRPEF sul 95% del canone: la legge lo esclude dagli sconti del canone concordato, e l'Agenzia delle Entrate riconosce il 10% solo ai contratti a canone concordato e a quelli per studenti. L'IMU ridotta al 75% vale per le abitazioni affittate a canone concordato: per il transitorio con canone secondo l'accordo dipende dal regolamento del tuo comune, chiedi al Comune. Per confrontare cedolare e IRPEF con i tuoi numeri usa il calcolatore cedolare secca o IRPEF.

Quando conviene l'uno o l'altro

• L'inquilino è uno studente fuori sede: contratto per studenti. Ha la cedolare al 10% nei comuni ad alta tensione e si rinnova da solo, senza dover rifare il contratto ogni anno.
• L'inquilino (o tu) ha un'esigenza temporanea vera e documentabile, come un lavoro a termine o una casa in consegna fra un anno: transitorio, con l'esigenza scritta e i documenti allegati. Finisce da solo alla data scritta.
• Vuoi la casa libera a una data certa per una tua esigenza: transitorio, ma ricorda che poi la casa va usata per quel motivo entro 6 mesi.
• Non c'è un'esigenza temporanea vera: non forzare il transitorio. Un 3+2 a canone concordato o un 4+4 sono più sicuri, e il 3+2 ha gli stessi sconti fiscali del contratto per studenti.
• L'esigenza supera i 18 mesi: il transitorio non si può fare. Resta il 3+2, oppure il contratto per studenti se l'inquilino è uno studente (fino a 3 anni).

Sono le regole dei modelli ministeriali del 2017. In alcuni comuni l'accordo nuovo è arrivato dopo: se il tuo contratto usa un modello precedente, controlla cosa dice. Il calcolatore delle scadenze non verifica se il contratto è valido come transitorio o per studenti: l'esigenza, i valori dell'accordo e l'iscrizione dell'inquilino li devi controllare tu.

Esempio: un transitorio di 18 mesi e un contratto per studenti di 12 mesi

Fine del contratto, finestra della disdetta e rinnovo vengono dal calcolatore delle scadenze, che li calcola anche per il transitorio e il contratto per studenti. Le date per l'Agenzia delle Entrate (registrazione e comunicazione del rinnovo) vengono dal calcolo dell'imposta di registro, che le sposta al primo giorno lavorativo quando il trentesimo giorno cade di sabato, di domenica o in un giorno di festa.